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海口市制定方案推进集体建设用地建设租赁住房试点工作
录入时间：2019-01-24 10:28:14 点击：
为积极稳妥推进海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，结合海口市工作实际，制定本方案。
一、总体要求
(一)指导思想
全面贯彻落实党的十九大精神，深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建我市城乡统一的建设用地市场，有效拓宽租赁住房的供应渠道，完善利用集体建设用地建设租赁住房审批程序;完善集体建设用地产权制度，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;拓展集体建设用地用途，加快集体建设用地改造，促进集体建设用地优化配置，提高节约集约利用水平，为建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港提供用地保障，推动建立房地产平稳健康发展的长效机制。
(二)工作目标
通过试点，成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为全国推进集体建设用地建设租赁住房提供经验借鉴，为构建海口市城乡统一的建设用地市场提供支撑。
二、基本原则
(一)符合规划、权属清晰、存量优先原则。利用集体建设用地建设租赁住房要与经济社会发展规划相适应，用地必须符合省总体规划和海口市总体规划，须在经依法批准的集体建设用地上进行建设，并以存量建设用地为主，不得占用耕地。
(二)政府引导、市场运作、村民自愿原则。政府统一组织、落实规划、制定政策，充分调动村集体、国有企业、优质社会资本等各类主体的积极性，发挥市场配置资源的决定性作用，采用市场化方式推进集体建设用地建设租赁住房建设和运营，充分尊重村集体意愿，切实维护村集体等各主体合法权益。
(三)规模适度、有序推进、方便实施原则。集体租赁住房项目在结合住房供需状况基础上，合理控制规模总量，科学安排规划布局，充分考虑实施操作性，优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房。
(四)市区联动、简政放权、强化监管原则。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目方案审批和规划、计划统筹等工作由市级有关部门负责，项目具体行政许可实施、后续监管等工作由属地区级有关部门负责，项目申报方案编制费用由属地区政府承担。集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续，严格执行用途管制，按整体确权，权属统一的原则进行监管，坚决防止以租代售和变相开发商品住宅，确保集体土地所有权性质不改变。
三、试点范围
在全市范围内符合条件的区域，循序渐进，逐步开展利用集体建设用地建设租赁住房项目试点工作，首期试点拟选择1-2个地块。重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者人员较为集中的产业园区附近。
四、试点任务
(一)编制试点项目规划和实施方案
编制试点项目规划，明确用地布局建设规模、建设强度、用地配套、建设投入、运营回报等情况;编制各试点项目实施方案，明确实施主体、改造模式、拆迁安置方案、资金筹措、实施计划等内容。
(二)试点项目报批
探索按照租赁住房用地或产业用地使用集体建设用地，试点批准后，办理立项、用地、规划等手续后由区政府核发使用集体建设用地批准书。探索集体建设用地立项、用地、规划、开工、建设等审批程序，简化审批流程，同步办理各项审批手续，建立快速审批通道。
(三)试点项目供地
结合集体建设用地区位、配套等条件，分析租赁住房收益、建设成本等情况，保障农民集体权益。农村集体建设用地地价须经土地估价专业机构评估，地价评估报告报市自然资源主管部门备案。涉及入市交易的，由市自然资源主管部门编制土地供应方案，镇村集体经济组织进行确认后，报经市政府批准实施。
(四)试点项目建设
探索以镇村集体经济组织自主开发或联营、入股建设运营集体租赁住房的模式，积极引导国企参股投资，发挥国有企业的引领和带动作用。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，探索集体租赁住房收益分配机制，平衡项目收益和征地成本关系，建立投资收益以及集体建设用地所有权、使用权收益相结合的分配机制，完善集体建设用地增值收益分配。
(五)试点项目不动产的产权管理
在取得项目建设相关批准文件后，项目单位应当依法办理不动产权利证书(土地使用权)。权利证书按项目整体核发，并注明：仅用于租赁住房建设，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。项目建成后，项目单位应依法办理不动产权利证书(房屋所有权)，土地使用权按宗地整体登记，房产所有权按幢登记，均不予分割登记，并在不动产权证和登记簿上注明集体建设用地租赁住房只能租赁，不得销售。
(六)试点项目运营
1.关于项目主体
集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可通过与企业联营、入股等方式建设运营租赁住房项目,积极支持和鼓励国有企业参与建设运营租赁住房项目。
按照《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)关于在海南全省统筹推进农村土地制度改革试点的要求，并根据国家的授权，在符合规划的前提下，集体经济组织可以利用存量集体经营性建设用地入市以出让、出租等方式交易，由土地竞得人进行租赁住房开发建设。
以上方式均需征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。
2.关于建设资金
集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金，可通过以下方式筹集解决：
①集体经济组织自有资金，市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金，用于项目开发建设。
②农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作，充分利用长期、低息政策性信贷资金。金融监管部门引导有关银行针对符合相关政策的项目，按照风险可控、产业可持续原则开展相关金融产品创新。
③由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与企业联合开发建设。
3.关于规划布局及用地标准
集体租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理。在统筹考虑城乡发展和产业整体布局的前提下，确定集体租赁住房的建设类型、用地规模和空间布局，优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局，并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。
4.关于住房套型结构和标准
集体租赁住房的套型结构和面积标准，以90平方米以下中小户型为主，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房，要求建筑质量、装饰装修符合相关条件标准。
5.关于租赁模式
项目建成后，在符合相关规定前提下，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。农村集体经济组织应制定出租方案，经民主决策后公开进行。租赁年期、租金价格及支付方式等事项由相应的出租方与承租人协商确定，并可依法约定租金调整方式。集体租赁住房的出租年限不得超过10年，一次收取租金一般不超过1年，出租合同到期后原承租人可优先续租。
区政府应加强租赁引导，与产业布局、就业人群相结合，促进职住平衡。鼓励将集体租赁住房委托给专业化运营企业进行管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。
(七)试点项目监管
集体租赁住房出租管理过程中应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金日常波动，维持市场平稳运行。市房管、建设、自然资源、规划、税务、工商等部门要加强协作，各负其责，在房屋运营管理、不动产登记、租赁备案、规划设计、税费征收、经营等方面加强联动，构建形成规范有序的运营秩序，探索搭建统一的网上租赁平台。将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台，统一进行管理，提供便捷规范的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案，对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。不得违规使用租金贷。完善合同履约机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
(八)试点项目资产管理
除规划公共服务设施及人防工程外，归农民集体所有的集体租赁住房及其附属设施设备，纳入农村集体经济组织固定资产台帐，加强监管。
农村集体经济组织应严格履行民主程序，制定分配方案。其中已完成集体产权制度改革的村集体，应按照社区股份合作经济组织章程规定，进行公开、公平、公正分配，并按照本市农村集体经济组织财务公开有关规定，定期公布账目，接受集体经济组织成员监督。
五、组织实施
(一)工作组织
1.成立海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组
由市人民政府分管市长任组长，分管秘书长任副组长，市自然资源住房和城乡建设、发展改革、国资、财政、税务、金融、工商、公安等部门以及试点项目所在区政府分管领导为小组成员。领导小组下设办公室，设在市自然资源主管部门。
2.落实责任分工
领导小组主要职责是负责统筹推进试点工作，研究制定试点工作总体目标和年度任务;掌握试点工作进展，组织对各单位贯彻落实情况的监督检查;协调解决工作中的重大问题，统筹安排、协调督办重点工作;审议试点工作实施方案、试行工作规则、试点项目审批程序、试点工作总结。
领导小组办公室组建工作专班，负责试点项目日常工作，组织召开试点工作联席会议，做好各成员单位之间的联系协调、信息沟通;组织实施集体租赁住房用地摸底调查，制定试行工作规则，加强政策指导;协调做好试点工作宣传报道;负责总结试点工作经验，组织做好迎接上级检查准备。
各成员单位根据领导小组的要求和安排，落实试点工作的有关政策规定和工作部署，完成交办的各项工作任务，提出试点工作的意见和建议，出台配套政策等。
试点项目所在区是具体责任主体，全面负责组织实施当地集体租赁住房试点工作，确定试点项目具体实施方案、领导责任、实施主体及区各部门具体职责等试点工作内容，统筹安排，全面协调镇村集体经济组织等各方关系，将试点工作各项任务落到实处。
(二)工作安排
1.实施阶段(2018年12月-2019年9月)
试点实施方案经自然资源部、住房城乡建设部批复后，编制试点工作任务分解表，召开试点工作动员部署会，对试点工作全面动员部署。制定利用集体建设用地建设租赁住房管理试行办法及项目审查认定、开发建设审批、规划设计规范、城中村存量房源委托、村级工业园改造提升配建租赁住房、运营监测监管、诚信管理、金融支持等配套政策文件，探索可行、管用、易操作的长效管理机制。
根据实施方案全面推进试点工作，及时研究解决试点工作过程中存在的问题，适时总结海口市试点工作的经验和不足。充分借鉴其他地区的先进做法和经验，完善修订海口市试点工作的政策文件。
2.中期评估阶段(2019年10月-2020年5月)
在省自然资源主管部门、住房城乡建设部门的指导下，组织开展试点中期评估工作，形成评估报告报省自然资源主管部门、住房城乡建设主管部门。
3.总结提炼阶段(2020年6月-2020年12月)
2020年12月底前，全面总结试点工作组织、实施、建设、运营等开展情况，形成《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作报告》。总结试点工作中审批程序、办事流程、审查细则、管理职责、支持政策等经验，形成《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作规则》，形成系列具有可复制、可推广价值的工作规则、标准、政策等经验和模式。
六、保障措施
(一)制度保障
1.建立联席会议制度
市试点工作领导小组成员单位建立联席会议制度，由市自然资源主管部门牵头组织，定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，共享信息资源，会商和解决试点相关问题。
2.建立试点工作报告制度
各区(功能区)作为试点的责任主体，要定期向市领导小组汇报动态进展、主要问题、相关建议、经验总结。市领导小组建立定期交流机制，适时组织试点单位进行交流座谈，解决试点工作中遇到的困难，并适时总结经验。
3.建立试点工作考核评价制度
市领导小组将试点工作任务按时间节点分解、按部门职责分解，形成可量化的试点工作考核评价体系，每一年度形成试点工作考核评价结果并进行通报。
(二)宣传保障
通过政府门户网站、电视、广播、报刊等传统媒介，并结合微信、微博等新媒体宣传渠道，大力宣传试点工作的重要意义。加强政策宣传，鼓励符合条件的集体经济组织、企业等积极参与试点项目建设;加强舆论引导，积极引导消费者树立理性住房消费观念，为培育和发展住房租赁市场营造良好氛围。
(三)法律保障
在试点项目实施中，加强项目执法监管，在项目规划、用地、建设、质量、产权登记等方面加强执法检查。对未经批准擅自建设租赁住房、将租赁住房销售、违法用地、违规建设、质量不达标等情况一律依法予以查处，切实防止以租代售、“小产权房”出现，保障试点项目依法依规建设。
(四)经费保障
将试点工作所需经费纳入政府年度财政预算，确保及时落实经费，安排专项补助资金，保障试点工作的顺利开展。（天诚土地规划设计ｚ）
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