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天诚国土报道：解析房价走势带来的迹象
录入时间：2014-03-21 10:58:30 点击：
山东天诚国土规划设计院有限公司信息报道：
俗话说，“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资品都是一路高涨之后突然大幅下跌。中国的房价也不可能例外，经过2013年的“疯狂”之后，它已经出现了“灭亡”的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转，甚至可能崩盘。
房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%，同比下跌46.3%。显然，北京过高的房价抑制了需求。近几年，北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积，例如，2013年，住宅竣工面积为1692万平方米，而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说，北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况，导致待售商品住宅面积年年增长，2012年为789.5万平方米，约为半年的销售量，如果继续增长，就会成为房价下跌的压力。
房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%，10月以后降到了1%以下，今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右，全年房价涨幅只有6%左右。
目前的房价走势如逆水行舟，不进则退。当人们预期房价会快速上涨，刚性需求者才会急不可待地购房，为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位，为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售，不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓，人们的预期出现分歧，刚性需求者、投机投资者就会观望，销量就会下降；开发商占用的资金越来越多，当资金成本高于预期盈利时，他们就会降价以增加销量，加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右，他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。
所以，房价一旦涨幅下降，就会很快转变为下跌。2008年，房价走势本来已经进入了这样的节奏，但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年，将会再现开发商竞相降价的局面，如果没有救市措施，那就会一发而不可收拾，完全可能像温州房价那样“跌跌不休”。
现在，关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派，他们认为，房价走势会出现分歧，一二线城市会继续上涨，而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题：三四线城市供过于求的状况更严重，所以下跌的压力更大。但是，目前房价的走势其实是由预期收益和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向，在一二线城市房价下跌之后，人们对三四线城市房价的预期将发生改变，导致三四线城市楼市崩盘。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%，同比下跌46.3%。显然，北京过高的房价抑制了需求。近几年，北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积，例如，2013年，住宅竣工面积为1692万平方米，而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说，北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况，导致待售商品住宅面积年年增长，2012年为789.5万平方米，约为半年的销售量，如果继续增长，就会成为房价下跌的压力。
房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%，10月以后降到了1%以下，今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右，全年房价涨幅只有6%左右。
目前的房价走势如逆水行舟，不进则退。当人们预期房价会快速上涨，刚性需求者才会急不可待地购房，为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位，为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售，不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓，人们的预期出现分歧，刚性需求者、投机投资者就会观望，销量就会下降；开发商占用的资金越来越多，当资金成本高于预期盈利时，他们就会降价以增加销量，加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右，他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。
所以，房价一旦涨幅下降，就会很快转变为下跌。2008年，房价走势本来已经进入了这样的节奏，但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年，将会再现开发商竞相降价的局面，如果没有救市措施，那就会一发而不可收拾，完全可能像温州房价那样“跌跌不休”。
现在，关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派，他们认为，房价走势会出现分歧，一二线城市会继续上涨，而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题：三四线城市供过于求的状况更严重，所以下跌的压力更大。但是，目前房价的走势其实是由预期收益和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向，在一二线城市房价下跌之后，人们对三四线城市房价的预期将发生改变，导致三四线城市楼市崩盘。
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