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天诚国土报道：土地确权难致土地流转信托醒目风险大
录入时间：2014-03-25 11:11:31 点击：
山东天诚国土规划设计院有限公司信息报道：
在南京财经大学经济学院张建教授看来，土地确权是决定土地信托能否成功运作的关键，“农地通过信托与金融结合，当然是一种进步，但是很多情况还不明确，从法律层面来讲，土地没有确权，也就难以运作土地信托，土地流转信托项目就存在很大风险。”
事实上，在与中信信托合作之前，为了解决帝元公司的资金难题，张启民先后去了工、农、中、建四大银行，企图用土地进行抵押贷款，但都吃了闭门羹。
“企业仅仅拥有土地的承包经营权，并没有土地所有权，因此无法从银行贷款。”李大务对《每日经济新闻》记者表示，像山东颁发土地经营权证，有了这个证，企业就可以拿土地去银行抵押贷款，“但是我们这边没有，所以公司不能拿土地去作抵押，只能通过别的渠道来解决融资问题。”
据报道，目前我国农村还有大量土地未进行确权登记颁证，这也是政府未来5年的工作重点。已确权颁证的土地，大部分是在上世纪90年代完成的，由于当时的测量精度、制度等问题，造成实际土地面积与凭证面积不符，这在土地流转项目的实际推进中也会造成诸多不便，需要信托公司重新梳理土地确权工作。因此，选择土地确权情况明确的项目对信托公司的介入更加有利。
朱庙村村委会书记沈加亮对《每日经济新闻》记者指出，“流转是土地确权的目的，也是大家共同的愿望。但目前的情况是真正实现确权确地非常困难，要做到非常精确的话，会导致很多麻烦，不如采用确权不确地的方式将其流转出去。”
所谓“确权不确地”，是指土地使用权属于农民，但土地由政府集中起来，集中处理。
但一位参与土地信托研究的律师表示，“因为没有土地经营权证，同时为了要减少与企业沟通的成本，以这种方式(确权不确地)确权，实际上(农民)是隐身在政府之后的，等于政府对该项目进行了信用背书。一旦因信托公司经营不善或出现寻租问题导致双方陷入权益纠纷，农民将无法直接向委托方(如中信信托和帝元公司)维权，只能找政府。这不利于厘清政府与市场的边界。”
值得注意的是，在安徽省发布的《意见》中，关于农村土地确权工作也作出明确规定，此次改革试点的最重要内容就是积极探索发展土地股份合作社、探索推进征地制度改革以及建立宅基地退出补偿激励机制，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式依法进行流转，前提是要对农民的土地进行确权登记。
不过在李大务看来，虽然土地确权登记对土地流转信托至关重要，但在实际实施过程中却并不顺利。“土地确权是一件费力不讨好的事情，原因是，首先谁来承担此项工作的成本目前尚无定规；其次，有的家庭实际拥有的土地面积大于承包土地面积，有的则小于承包土地面积，最高误差会超过50%，这也给土地确权工作造成困难”。
据了解，目前参与土地流转信托的各家信托公司都会将土地流转项目主要集中在经济发达的东部省份，原因就是这些地方土地确权登记工作相对完善，便于开展土地流转。
“从调研的情况来看，各地农地确权颁证的情况千差万别，我们现在做的几单土地流转信托项目都集中在经济相对较发达的地区，这些地区确权工作相对较完善，这是信托能够顺利介入项目的关键。”参与了土地流转工作的北京信托公司员工陈圆说。
盈利前景尚不明朗
对于土地流转信托，中信信托董事长蒲坚曾公开表示，农村土地承包经营权通过信托机制产生了一个比较明确的现金流，从而具备了价值评估、确定的基础。在确立资产价值的基础上，通过信托公司的增信机制产生了抵押融资、转让等行为的可能性。条件成熟时，还可将农地信托收益权进行资产证券化，或者由证券公司发行可上市流通的资产管理计划，让农户认购信托受益权，农户可凭借受益权凭据实现土地承包经营权的财产性收入和财产权流通的溢价性收入。
“通过引入信托机制，确立农地承包经营权的价值，将农民最重要的资产土地承包经营权，从僵化的非流通资产转变成可流通资产，进而使得更高级的生产关系成为可能。”蒲坚表示。
南京财经大学经济学院教授张建也表示，“土地流转信托项目，是在探索以信托制度参与农村土地改革的同时，将农村承包经营权确定为财产权，进而演变成金融产品，通过信托制度设计，把土地承包经营权的信托受益转化成为法律允许、市场认可的可抵押、转让的金融产品，成为农民可携带的财富，为农民提升承担社保、房屋租购等方面的支付能力，参与城镇化进程创造了条件。”
虽然土地流转信托的意义重大、前景美好，但是信托项目也面临资金反哺和盈利不明的难题。
在中信信托首吃螃蟹之后，国内多家信托公司纷纷跟进，在全国各地找土地开展土地流转信托计划。其中，北京信托、中粮信托、华宝信托、中航信托等公司先后在北京、安徽、山东、黑龙江，江苏等地探索各自的土地信托模式。
不过，土地信托最核心的是收益问题，农业企业盈利能力通常不高，通过农业及相关行业的盈利作为信托的利基，存在较大风险。
有业内人士表示，相对于信托公司经营的其他行业，土地信托项目周期较长，如上述宿州项目周期达到12年。周期长就会面临是否能有长期稳定收益的风险，这也是信托涉足土地流转项目面临的最大考验。
对此，信托行业资深人士宋曦对记者表示，土地流转信托盈利模式肯定有，只是目前盈利点还未成熟。他们不会通过前端的农民市场盈利，而是通过后端获得一定的收益。
“不同于传统业务，信托仅仅充当一个融资借贷的角色，对于土地流转信托而言，信托扮演的是搭建平台进行资源整合的角色。就目前了解的情况而言，农业普遍的问题是有资源缺要素，有些时候资金不是最关键的问题，市场才是。信托公司可以利用自身丰富的资源平台，整合农业生产、经营、销售等各个环节，寻求盈利。”宋曦说。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
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