北京发布土地规划正面和负面清单对房价有什么影响？

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录入时间：2018-03-26 10:20:00 点击：

　　北京市规土委近日发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。其中一条规定引发市场关注：限制四环路以内各类用地调整为住宅商品房。长期来看四环内住宅用地规模冻结，新房供应将大幅减少。

　　一位接近北京市规划和国土资源管理委员会（简称北京市规土委）的人士告诉财新记者，出台清单主要是为了疏解中心城区人口，鼓励职住平衡。

　　市场人士更关心清单对北京房价的影响。上述人士称，限制不代表禁止，如果涉及到重大利益或国家需求，经过一定程序也可以调整。

　　实际上，早在2012年，北京就已提出，“十二五”期间（2011-2015年）三环内原则上不再新增供应住宅用地。于是北京近年来新增供应地块呈现远郊化特点。

　　一名业内人士指出，此后四环内新增商品房有豪宅化趋势，项目多通过用地性质变更或转让而来，“但近两年来变更也变得很难，这个负面清单一出，变更难度更大”。

　　北京自2009年开始进入存量房时代。据链家研究院统计，2017年，北京二手房交易量为新房的3.3倍。链家研究院分析师许小乐认为，在存量房市场，二手房的流通率比供地量更容易影响房价。二手房流通率直接影响其供应量，流通率往往还反映市场热度。流通率高，市场火，房价易上涨。

　　一名业内人士分析，长期来看，四环内无新房，二手房的价格看涨。但楼市调控下，价格不会在短期内大涨。

　　和上述限制相比，北京开放高收入人群落户的政策，更可能带动房价上涨。

　　3月22日，北京市人社局公布的《北京市引进人才管理办法（试行）》明确：符合高精尖产业发展方向，并达到一定条件的科技创新、文化创意、金融管理人才，可申请落户。这些条件多与人才薪酬挂钩。以城六区内科创人才为例，该办法提出：近三年每年应税收入超过上年全市均值八倍的，即可申请。

　　北京市统计局数据显示，2016年度全市职工年平均工资为92477元。“这意味着北京争夺的是年薪百万上下的高精尖人才，他们落户后，买房和子女上学需求将成为北京房价的长期支撑。”该人士分析。

　　正负面清单是在《北京城市总体规划（2016年-2035年）》（下称新城规）基础上更进一步。

　　2017年5月的新城规送审稿就已明确，当年北京将严控城乡建设用地总量，二环内禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。当时业内人士预计，盘活存量用地将成为市区供地的重要途径。

　　9月新城规正式发布，其中明确了北京未来的空间结构，提出“一核一主一副”概念，一核为首都功能核心区；一主为中心城区，即城六区；一副为北京城市副中心，即原通州新城规划建设区。

　　正式稿同时明确：以首都功能核心区为核心，中心城区有序疏解非首都功能，推进职住平衡发展等目标。

　　清单根据上述各区功能，进一步明确存量用地改建或限制改建的方向。

　　首都功能核心区，主要保障中央党政军领导机关高效开展工作，因此鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整用途用于建设学前教育、养老设施。限制各类用地调整用途用于建设大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、专科教育、高等教育用房、住宅商品房等。

　　首都功能核心区以外的中心城区，除了限制新房供应，还限制各类用地调整用途用于建设大型商业项目、大型商务办公项目。限制五环路以内的各类用地调整用途用于建设综合性医疗机构等。（天诚土地规划设计ｚ）

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