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土地抵押贷款是我国首次允许农民利用集体土地抵押融资
录入时间：2016-03-30 08:58:31 点击：
日前，央行宣布允许农民将其土地作为银行贷款的抵押物，让银行业金融机构合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。这是中国首次允许农民利用集体土地抵押融资。
中国土地分为国有与集体两种属性，农民的土地为集体所有，但不能转化为建设用地，而是必须先转让给政府国有化后才能入市，中间巨大的价差归为土地财政。对于农民而言，土地是不可流动且无法变现的财产，只有固定期限的使用权。因此，农民无法抵押自己的房屋或耕地获得信贷，这限制了农民的收入，事实上，以过低的价格征地也不能保障农民的利益。
近些年来，中国政府试图打破这个僵局，推动土地改革。事实上，土地改革是中国经济转型，推动新型城镇化的基础，是中国新一轮制度红利的核心。建立统一开放、竞争有序的市场体系，让市场在资源配置中起决定性作用是中国经济转型的前提和目标，而土地作为最主要的资源，建立城乡统一的建设用地市场，最终实现农村集体经营性用地与国有土地同等入市、同权同价，不仅是市场化的需要，也是提高农民经济能力的关键。
在当前环境中，这项政策尽管是土地改革进步的关键一环，但其主要目的，还是希望赋予农民融资能力，以帮助中国楼市“去库存”。也就是说，希望农民增加杠杆来帮助消化住宅库存与扩大内需。但是，效果尚待观察。
农民宅基地（尤其是远离城市的）对于银行而言，很难估价，也很难流通变现，因此，银行是否有积极性推动这项业务在商业上仍待观察。对于耕地而言，目前很多地方都允许转让承包权或出租，因此，新政策似乎影响不大。当然，目前关键所在是城市郊区的农村土地随时可能被征用，这些地方的宅基地有改变性质的可能，更容易抵押和流动。
希望农民通过土地抵押融资并增加杠杆，存在困难，因为农民并没有固定的收入，除了过少的农业收入外，进城打工多为“临时工”。如果通过抵押农村土地而获得用于进城购房首付的资金，农民要还双份的抵押贷款，压力很大，如果其工作出现问题，偿债能力将受到冲击。
中国正处于经济转型期，从粗放式的依靠低端投资的发展模式向具有更高效率的创新性与服务型经济转型，在这个过程中，首当其冲的受害者就是从事低端经济活动的农民工，这包括劳动密集型的低端制造业，以及基础设施、地产业等投资将逐步过剩的领域，因此，农民工就业将比任何时候都变得不够稳定，考虑到这种前景，鼓励农民加杠杆购房是非常危险的。
现在有一种想当然的观点认为，只要取消户籍制度，进行土地改革，城市化率较低的中国还有巨大的空间来吸收农民进城。但是这种观点忽略了农民进城的先决条件是他们必须拥有长期稳定的工作以及收入。如果不能提供工作，农民入城就缺乏经济基础。
中国已经基本完成工业化，2015年城镇人口占总人口比重为56.1%，这个数据还包含那些暂时居住在城镇而无居所的农民。也就是说，中国工业化进程并未带来相应足够高的城市化率，而且城市建设水平远超城市人口的增长。按照一般规律，工业化带动城市化，从而推动更多人口流入城市。问题是，现在中国工业化基本完成并开始转型，很难再大规模吸收农民进城。
一个真相是，所谓“楼市存在巨大的供应过剩”是一个虚假的结论，因为相对应的是中国还有数亿农民居住在农村，存在巨大的进城生活的需求。因此，并不存在真正的过剩，而是有效需求不足，而这种断裂，是长期以来追求GDP而忽略分配正义的结果。所以，应该从改善农民工收入与社保条件入手，提高他们的消费力，他们才有能力在城市落户扎根。我们希望，能够真正推进并尽快完成土地改革，给农民更多的权利与自由，让他们发挥自己的能力自由抉择，这可能会释放出巨大的潜力。（天诚规划ｚ）
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