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土地“两集中”政策正在加快落地 引发市场强烈反响
录入时间：2021-04-01 10:21:32 点击：
3月31日，西安市发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对2021年及今后的土地供应规模和模式进行了明确。文件指出，每年将按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。
3月22日，成都市也发布了类似政策，要求“中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期。”
据界面新闻统计，2月底以来，青岛、天津、济南、南京、合肥、长春、无锡等地已陆续公布了集中供地计划。
土地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，是自然资源部提出的土地出让新规。2月23日，自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出这一政策。
“两集中”政策一经推出，便引发市场强烈反响。分析师指出，实施土地集中入市的好处主要有两点，一是分散企业资金，降低地块溢价率，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标；二是促使地方政府更加科学、合理地设定土地价格以及地块类型配比，引导土地市场合理运行。
业内人士对界面新闻指出，土地出让“两集中”政策主要涵盖22个重点城市，包括4个一线城市——北京、上海、深圳、广州，以及18个二线城市——南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
分析师认为，除了上述22城外，一些非热点城市未来也可能加入了集中供地的行列。比如，浙江省湖州市日前发布《关于进一步促进我市房地产市场》，提出增加土地供应量，“视情实行住宅用地集中供应”。
另据媒体报道，金华市区2021年度经营性用地出让计划基本排定，其中住宅用地计划安排3500亩以上，较2020年实际供地量增加一倍以上。为满足市场需求，近期将安排600亩以上集中出让。
“类似集中出让的表述，其实也说明部分城市虽然没试点，但是也认可集中供地的优势。所以在推进长效机制方面，也会主动去落实此类集中出让的内容。所以，后续扩展的可能性其实很大，而且主要集中在房价上涨过快的时候或相关城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻表示。
从各地披露的文件来看，全年土地出让次数均限定为三次，出让时间略有差别。其中，南京计划将住宅用地出让时间安排在4月、7月和10月，长春计划于3月、5月、8月集中发布出让公告，天津定在3月、6月和9月，杭州市则定在4月、6月和12月。
除了规定集中出让的时间，有些城市还对参与竞拍的房地产企业提出要求。比如，西安和成都均明确，存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。所谓“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。
目前，长春、南京、广州和无锡等城市已推出今年首批集中供地的地块。3月27日，杭州市发布第一批住宅用地集中出让预告，涉及共57宗住宅地块，出让面积约4533亩。3月15日，长春挂牌出让共51宗住宅用地，总面积约400公顷。
值得注意的是，为了进一步稳地价，无锡、广州和长春在地块出让公告中对最高竞拍价进行了限制。
例如，此次广州推出的某涉宅地块挂牌起始价为139160万元，同时，挂牌出让价格设定最高限制地价为201782万元（溢价率45%），竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人。
再如，无锡市推出的第一批16宗涉宅地块全部设置了最高楼面限价，最高起拍楼面价17713元/平方米，最高限制楼面价19500元/平方米，溢价率不高于10%。（天诚土地规划设计ｚ）
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