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差别式管理土地工艺助推海宁市经济转型
录入时间：2014-04-05 06:12:11 点击：
山东天诚国土规划院有限公司信息报道：
为了有效提升土地利用综合效益，加快经济转型升级，去年以来，海宁市以省要素市场化综合配套改革试点为契机，在深化建设用地节约集约利用和推进土地要素“合理配、优质配、合法配、高效配”等方面进行了积极探索，通过实施差别化的土地供应政策，努力实现土地要素的市场化配置，取得了积极成效。
实行差别化供地政策，优化土地资源配置
海宁市国土资源局坚持土地供需双向调节和有保有压的原则，实行差别化土地资源配置，积极适应新型城镇化、经济发展转型和产业结构优化升级。
用地指标使用按市场化配置。年度计划指标优先满足民生、重点基础设施和新农村建设用地，产业等其他用地指标根据项目质量优劣实施市场化配置。城乡建设用地增减挂钩指标保证农户安置和基础设施用地后，节余指标实行市场化配置和有偿调剂。盘活土地指标实行全市统一建账管理、统筹调配使用;盘活土地指标通过空间调整置换，推动向大项目大产业集聚。
产业引导向新兴转移。通过实行产业差别化的供地导向，保障科技创业创新、战略性新兴产业、现代服务业等重大项目的用地。禁止对“三高两低”项目、落后产能项目和不符合产业转型升级及规划布局的项目供地。
实行差别化供地方式，丰富土地供应内容
海宁市国土资源局深化土地有偿使用制度改革，坚持和完善招拍挂出让制度，严格限定划拨用地和协议出让范围，推进经营性基础设施和社会事业等用地的有偿使用。
规范供地方式。对商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业等经营性用地以及同一地块有两个以上意向用地者的，一律采取招拍挂公开竞价的方式出让;对交通、能源、水利、城市基础设施以及各类社会事业用地，一般采取划拨方式供地，鼓励实行有偿使用。
规范集体使用。镇村公共设施、公共事业、农村居民住宅等镇村建设，农村集体经济组织使用土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等方式共同举办企业，需要使用集体经济组织所有的土地的，可以以集体使用方式供地。
探索租赁供地。对短期产业用地的，试行国有土地使用权租赁，最长不超过10年，期限届满时用地单位达到规定的投入产出、税收等经济指标，可以申请续租或优先受让。
实行差别化土地供应，满足多元用地需求
与此同时，海宁市国土资源局对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别化管理，综合运用用地预申请、弹性年期、转让限制等调节工具，丰富供应方式，增强供给弹性，满足产业发展差异化、多样化的用地需求。
实行用地预申请。制定建设用地预申请政策措施和操作流程，对列入土地出让计划的建设用地，及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件等信息向社会发布，接受用地申请。单位和个人对拟出让的地块有使用意向，所承诺支付的土地价格和土地使用条件符合规定的，适时组织挂牌或拍卖出让活动。
实施弹性出让年限。根据产业、行业和企业特点，分别设定10年、20年、30年、40年、50年不等的弹性出让年限。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺和届时规定的投入产出、税收等经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请以协议出让方式续期使用土地。对于产业项目实行一次性出让、“3 5 X”分阶段评估管理模式，即一般给予企业2至3年的建设期，2至3年的投产初始运行期，对建设情况和投产初始运行情况进行分阶段验收考核，促使企业转型升级。
创新供应方式。根据供地政策、土地用途、规划限制、产业用地需求等，试行“带设计方案”、“带管理方案”、“带亩产效益方案”出让。实行“分期”，对重大项目建设用地面积超过150亩的，实行一次规划、分期供地，首期供地原则上不超过100亩。通过竞单位面积地价确定使用权人，分期签订出让合同，分期支付出让价款，分期提供土地。
完善转让机制。根据产业类型和项目建设情况，在出让合同中约定自用或出售比例，明确转让限制条款，约定政府优先收购权。自用部分10年内不得转让，出售部分5年内不得再转让，经批准同意转让除外。产业用地转让的，受让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业准入条件。
实行差别化地价标准，调整土地供应价格
此外，海宁市国土资源局通过完善该市基准地价体系，制定体现差别化土地供应的地价控制标准，进一步规范了土地出让差别化地价管理。
遵循市场定价。各类经营性建设用地使用权出让价格遵循市场配置土地资源的原则，按照土地市场价地价评估，结合国家产业政策、产业辐射带动功能和土地市场变化等情况，经集体会审综合确定出让底价。
实行成本定价。为了促进城市的有机更新，保障各类民生项目的用地需求，对经营性基础设施和社会事业等用地，按照土地成本价地价评估，经集体会审确定出让价格。
试行修正定价。对先进装备制造业、现代服务业、战略性新兴产业和科技创业创新项目，建立产业发展导向地价修正体系，实行出让起始价差别定价。通过地价修正系数，对项目建设收益回报周期长、科技含量高、土地节约集约化程度高的，给予优惠的出让起始价。对不符合海宁转型升级但国家仍允许投资的产业用地，上浮不低于20%的出让起始价。
实行差别化用地管理，促进高效开发利用
严格准入管理。制定产业转型升级重点项目目录和投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、出让年限上限等产业准入标准，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。进一步提高土地投入产出标准，新增工业项目用地原则上亩均投资强度达到300万元以上，外资企业和内资企业注册资本分别不少于投资总额的1/3和40%;总投资5000万元以下、亩均税收18万元以下、用地面积20亩以下(拆迁安置除外)，原则上不再供地。
强化合同管理。修改启用新的《国有建设用地使用权出让合同》，增加了补充协议，将投资强度、注册资金、达产亩均销售和亩均税收以及竣工后闲置不投产或投产达不到规定等纳入合同管理，对工业项目开竣工、建设期限等作进一步细化明确，首次明确自身原因约定开工后6个月未开工等4种可收回情形。
健全收回机制。对违反环保能耗约定、亩均投入产出(投资强度、销售收入)不足协议约定的50%、年应缴税收连续三年低于行业平均的50%的，终止土地出让合同，建设用地使用权按原出让价由政府收购，地上建筑物按重置成本法评估回购，设备、科技等其他投入由企业自行承担，已兑现的优惠政策通过土地使用权收购和地上建筑物回购价款中直接抵扣方式收回。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。网站：http://www.sdtcghy.com
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