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房地产结构改革迈出新步伐：分类供应住宅用地
录入时间：2017-04-07 15:36:18 点击：
近日，住建部与国土部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》发布。
《通知》从住宅用地供应、住房建设和上市节奏、住房保障力度和地方主体责任四个方面，针对全国各地住房供需的不同状况，提出了不同调控的要求。
其中，首次提出针对各城市库存去化周期长短，分类调整供地政策的调控手段，被认为是房地产市场供给侧结构性改革的一种新思路。
分析人士认为，过去广受各方呼吁的因城施策、增加供应和市场预期管理，在《通知》所涉及到的政策中均有所反映，其落地效果值得期待。
首提分类供应住宅用地
住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
具体而言，通知要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
照此标准，根据易居研究院发布的2017年2月70城住宅库存数据，北京、上海、广州、苏州、南京为代表的大多数热点城市，都应加大宅地供应力度，而厦门、贵阳、哈尔滨等城市需要减少宅地供应，深圳则可以维持现状，70城中没有城市需要停止供应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《通知》提出土地供应的分类调控目标，是近期土地政策的首创，和3月中旬开始对需求端的管控，是双管齐下的“组合拳”。通过和各地的去库存周期、房价等指标进行挂钩，使得供地的计划更具有合理性。
虽然分类调控住宅用地供应的思路受到认可，但如何落地成为关键。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，要实现土地供应的分类调控目标，有两大困难需要克服。首先是北上广深等一线城市和核心二线城市，其资源、政策等多方面限制导致的土地紧张问题如何解决。比如北京、上海，其规划中的建设用地规模都将处于减少态势。
其次，热点城市增加土地供应后，一旦增加的供应量没有达到引起质变的程度、或者没有做好相应的政策储备，在当前市场热度下，高价地出现的可能性仍然存在。而高价地将热度从土地市场传导到商品住宅市场，对当前房地产调控形势，可能会起到反作用。
对此，《通知》指出，近期住房及用地供应管理和调控，要求合理安排住宅用地供应，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
操作模式上，《通知》提出，各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”，“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等。
此前，在3月29日召开的整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，住建部表示，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。
实际上，此前北京特有的“限地价、竞自持”的模式已有效仿者出现。4月6日，天津首次采取“限地价、竞自持”方式确认竞得房企，荣盛以总价约17.92亿元、自持住宅建筑面积2.7万平方米竞得编号为津静（拍）2017-06号的团泊新城西区某地块。
市场预期管理成亮点
改善供求关系之外，在稳定市场预期方面，《通知》也被认为有所突破。
《通知》提出，各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况，每半年汇总一次报国土资源部。2017年6月底前，这些地区应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。
中国人民大学公共管理学院教授、国土资源部科学技术委员会委员叶剑平认为，从调整土地规划到最终实现住房上市，需要两到三年的周期。因此，与加强住房及用地供应管理相比，《通知》对市场的影响，可能会更多体现在其所带来的稳定市场预期的作用上。
21世纪经济报道记者采访的多位相关人士均表示，在调控地区供应短时间难以增长的前提下，去年9月份开始的两轮调控，以投资需求为主要调控对象，试图将房地产市场的供需平衡维持在较低水准，但市场预期放大了需求，是调控一再加码的深层原因之一。
对于《通知》在稳定预期上的作用，新城控股集团副总裁欧阳捷表示，一方面，《通知》明确释放了在热点地区增加土地供应的信号，直接起到稳定市场预期作用；另一方面，《通知》在从土地供应到住房建设和上市，再到问责制度，在一整套调控政策上设定了较过去更为明确细致的方向，包括设立住宅用地供应“五类”调控目标、要求各地方限时完成中期供地计划并向社会公布等，缓解了信息不对称，也对预期造成影响。
欧阳捷认为，这种政策信息的明朗化，实际上是主管部门加强市场预期管理的尝试，也是《通知》的一大亮点。同时，《通知》赋予了地方管理部门更多的房地产工作责任，也因此需要更明朗细致地划定政策方向。
叶剑平也持相同观点。他表示，由于房地产市场非常强烈的区域性，因此强化地方主体责任成为必然选择，《通知》也在极力避免“一刀切”情况的出现。但在落实地方房地产工作责任制的前提下，还有一些别的去化周期类似的指标，可以用作地方政府制定政策的数据标准，比如设立地区最低人均居住面积标准、当地房价波动幅度限制等。同时，问责制度如何建立，同样需要更加细化的政策出台。（天诚规划ｚ）
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