当前位置 : 行业信息 >> 行业动态
土地流转审批成最大障碍
录入时间：2014-04-07 14:56:42 点击：
据山东天诚国土规划设计院最新消息：
过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。顶层设计加速，改革红利值得期待。作为新型城镇化建设的重要突破口，土地改革有望在十八届三中全会迎来破局，制度红利值得期待。继产业资本蜂拥而入后，金融资本亦相中了农村土地制度改革这一巨大市场和政策红利。
4月1日，中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）与河南济源市就济源地区规划面积约2万亩的农村土地承包经营权流转签署战略合作协议。
这只是中信信托密集布局的动作之一。2013年10月10日，中信信托在安徽宿州签下中国第一单土地信托计划。不到半年，其初步签订6个土地流转信托项目，签约流转土地近10万亩，未来涉及面积超过百万亩。此外，北京国际信托、百瑞信托、中粮信托等机构亦相继抢滩登陆。
在这个被信托业内称为“土地信托元年”的2014年，来自监管层面的预警之声已然响起。经济观察报采访了解到，有观点认为，土地信托潜藏着来自农业的生产种植风险、关乎国家粮食安全，以及农村土地进入资本市场的金融风险。
经济观察报了解到，农业部方面对包括土地信托在内的工商资本大量下乡还是持谨慎态度。“没有得到官方认定”被一位筹备相关项目的信托公司负责人视为是当下最大的隐忧。另一方面，首单土地信托“宿州项目”因土地用途变更审批致使融资拖延启动推迟。
青州样本
从青州的高处远望去，一座座蔬菜大棚不计其数，南小王村宛如坐落在一片“白色海洋”之中。
与春耕相比，南小王村融合种植联社、晟丰土地股份合作社理事长孙国贞正在忙着另一件更重要的事情。他正在起草一份《土地发展规划》，这是应中信信托要求对青州土地信托项目制定的建议书，内容包括如何达到万亩土地规模，适合发展什么农业项目等。
2013年12月13日，晟丰土地股份合作社与中信信托正式签约，共同推出土地经营权流转信托项目。根据双方达成的协议，一期将流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地，最终这一项目总体规模将超过一万亩。
这里是中国农村土地产值最高的地区，中信信托给每亩土地流转成本定为2800元/亩，堪称国内最高。
此前，分散在一家一户的土地由农户流转到合作社，土地种植由合作社说了算。在土地信托模式下，土地首先流转到中信信托手中，再由中信信托与合作社签署委托经营服务协议。目前，该项目属于事物管理型信托，不涉及任何外来资金投入及使用，中信信托的管理费也微乎其微。不过，中信信托称，未来可以设计专门的理财产品进行融资。
孙国贞告诉经济观察报，他经常要应付各级银监局、农业等政府部门的考察调研。3月31日前，该项目已办完土地经营权转移备案，前期准备全部完成，土地信托项目正式启动。
其透露，目前中信的资金还没有进账，合作社刚刚投建了50个温室大棚。4月15日，德国拜耳公司的技术人员将来这里，洽谈种子项目的具体建设情况，以及土地划分情况。
之所以与中信信托合作，晟丰土地股份合作社是看中他们能够化解合作社现有资金、技术、经营瓶颈。
青州与全国最大的蔬菜种植、集散地——寿光紧邻，但由于农户分得的土地东西窄、南北长而难以建设蔬菜大棚。由此，农户只能种粮，每亩地纯收入约一千元左右，仅能维持温饱。
2008年，作为村支书的孙国贞开始组建合作社，把全村508亩土地流转集中，建设蔬菜大棚。按合作社的承诺，农民转出土地的收益分两部分：一是保底收入，即926斤小麦折价款；一是合作社利润的70%用于分红。926斤小麦约一千元，设计这个定价是按照农民一年种粮的纯收入，农民种地与流转土地的保底收益大致相同。
合作社种植蔬菜后，比起种粮，土地产值已达百倍。2013年合作社给农户的土地分红就达到了1800元/亩。
如今，合作社流转土地也已从一个村延展到周边4个村子，总面积1850亩。孙国贞希望土地流转集中能够实现蔬菜的大棚全面种植。可是，蔬菜大棚投资成本巨大。一个中等规模的大棚就需约10万元。
最初，孙国贞建大棚先让建设公司垫资，建好后在青州市金融办协调下以大棚抵押贷款10万元，弥补资金上的不足。目前，整个合作社已有106个大棚，计划今年再建50个，融资就成了合作社的首要难题。
2013年底，合作社土地已经完成了确权，向农户发放了土地证。但凭借着土地使用权证抵押贷款，银行审批周期长，贷款额少。
同时，合作社的农业技术、销售产值已达到一个新的瓶颈。孙国贞一直在寻找让土地价值进一步提升的路径。
这时，中信信托出现了，称如果引入土地信托设计，可以帮助引进德国拜耳遥远而又先进的农业技术，未来还能另行设计产品进行融资。
孙国贞盘算，如果能引入拜耳育种技术，一个大棚纯收入可在种植蔬菜6万-8万元的基础上至少翻十倍，即60万-80万元。今年3月份，拜耳公司已确定前来对接入驻。
不仅如此，在中信信托勾画的远景中，还能实现田间到餐桌的对接。据称，中信信托已经同顺丰物流签约，负责将合作社蔬菜运输到各地，同时，中信信托还联系到一家银行的客户部负责联系终端销售渠道，贵宾卡用户可以选择用部分资金抵扣，这样新鲜的蔬菜就能从青州大棚直接由顺丰快递送到餐桌上。
省去中间环节后，土地的产出价值将进一步提升。
信托角色
中信信托设计的土地流转信托实际是由A、B、T类信托组合构成：A类为事务管理类信托，将分散在农民手中的土地使用权流转到合作社，中信信托与合作社签署委托经营服务协议，再由信托公司转交由专业种植公司集约化经营；信托公司未来可以发行B类、T类资金信托，为项目融资。
在这种设计下，孙国贞们的身份也从理事长变为“农户打工”的职业经理人。合作社只需在当地寻找土地资源，保证连片流转，更像是土地中介机构。农户将获得2800元/亩的固定收益及增效后产生的部分浮动收益。
2013年10月至今，中信信托已用类似模式，在河北、山东、安徽、贵州、吉林、湖北、四川、河南、新疆、内蒙古等地广泛布局。
今年年初，由信托公司主导的土地流转信托已进入密集落地期。
3月7日，中信信托与湖北省黄冈市人民政府就共建龙感湖土地信托化改革试验区签署战略合作协议。此项目涵盖土地6万亩，成为现有面积最大的土地流转信托。就在同一天，中信信托与济源市合作成立了“中信·济源农村土地承包经营权集合信托计划”。
据称，中信信托在土地流转信托项目上，投入了大量的人力，由业务、资管、运营部门组成的十几个团队都在外面跑此类项目。
中国中信股份有限公司副总经理、中信信托董事长蒲坚还将为土地信托加入互联网金融的元素。他将正在密集推出的土地信托称为“地信托”：将土地集中起来，以金融为平台，将土地连接起来，然后将与千千万万与土地相关各方以此联合起来。未来再用“云信托”对接：建立在对消费者的市场大数据分析基础上，通过发行消费信托，让通过土地生产的产品不再通过传统渠道直接送到消费者手中。
在更加长远的设计中，土地流转信托达到一定数量之后，土地信托银行就会应运而生。在土地银行的体系下，农民拿着信用受益权凭证，可以到银行以相应的折现率折现，预支未来10年或者更长时间的收益。
作为主要的推动者，信托公司未来的角色发展也给人留下无限想象空间。他表示，在现有的土地信托设计中，信托公司的收入微薄到可以忽略不计，推动土地信托，完全凭借一腔热血理想。不过，只要平台搭建成功，土地流转信托上了规模，很多事情就成为可能。“现在信托公司想赚钱是不大可能的，但是长远看赚大钱也不是不可能的。”
这让信托公司趋之若鹜，由于融资市场萎靡，他们正处于被迫转型的拐点之上。作为另外一家已有落地项目的信托公司，北京国际信托对于信托参与土地流转的推广也不遗余力。其发布的《中国土地信托流转实证研究报告》中称：土地制度创新是加快农业现代化和新型城镇化的助推器，土地信托是促进农村土地使用权规范有序流转和农村土地所有权权能有效实现的重要选择。
记者获悉，百瑞信托、中粮信托旗下土地流转项目也将落地，来自其他信托公司的更多项目也在筹备之中。
对于信托公司的动机及天然优势，一位行业观察员对记者做了这样一个形象的比喻。以前信托做融资业务赚钱，是因为信托制度能充当天然的桥梁，对接那些无法在公开渠道获取满足的巨大投融资需求。现在，制度对工商企业、资本进入土地流转进行了严格的限定，信托公司再次可以利用制度桥梁进行对接。只是这次，直接融资改为事务管理，在信托的平台上可以实现生产要素的自由、高效的流转，同时保证土地所有不变。平台成规模后，信托公司可以通过更多的方式，分享农业增效后的红利。“甚至，它将不再是一个信托公司，而成为一个在信托制度上设立的集团。”
青州项目的一位参与者称，“现阶段信托公司无任何收益，还要引进农业保险保障农户不会因天灾人祸而影响收益。后期若项目需要融资，他们会进行风险评估，设计农业理财产品或者设立有限合伙基金对外发行。”
争议
土地信托是金融产业与土地流转、农业产业结合的首次探索。在信托巨头们不断涌入的同时，也遇到了诸多质疑之声。
并非所有项目都如青州一样进展顺利。被喻为“中国土地流转信托首单”的宿州项目，去年10月10日签约后至今6个月，安徽省发改委仍未完成对其项目涉及的土地用途变更审批。理由是项目涉及数百亩种粮用途的基本农田，土地用途变更审批手续繁琐。此前，土地信托并未真正启动。
据经济观察报了解，在其他土地信托项目中，土地的用途变更也是关键，而这一主动权仍然握在政府部门的手中。
“农业项目周期长，见效慢，土地问题又敏感，报批材料递上去后一些部门都是一拖再拖。”一位筹备相关项目的信托公司负责人表示。
目前，土地信托项目从立项到落地，合作社或者地方机构需要经过政府、环评批准，再向土地流转部门备案，而信托公司仅需向银监会按照财产信托的方式申报即可，暂时不涉及国土资源部、农业部等其他部门的监管。
“这对土地信托来说，也是一个风险，目前没有得到官方的认定。”上述筹备相关项目的信托公司负责人表示。
今年“两会”期间，多位政协委员表示，国家应尽早出台措施鼓励信托公司参与农村土地流转，尽早将农民手中的土地资源盘活。农业部副部长牛盾受访时却表示，农业部不赞成工商资本长期超大规模地集中农村土地，并表示正在观察、调研和评估土地信托的影响。
经济观察报记者就此问题采访农业部政策法规司的人员得悉，去年底，农业部农村经济体制与经营管理司曾去湖南、安徽、山东、江西等地做过农地流转（包括土地信托）情况。在肯定各地创新土地流转模式的同时，农业部方面对包括土地信托在内的工商资本大量下乡还是持谨慎态度。
毕竟，资本的逐利性要求种植的必然是高附加值的经济作物，种粮则无利可图。农业部多位官员担心——大规模“非农化”、“非粮化”对国家粮食安全产生的影响；流转中，农户处于弱势不利于长期收益权的保护；农民一旦离开土地，遇上经济萧条将可能成为影响稳定的因素。
对于信托全国布子、遍地开花，山东省社科院农村经济研究所所长秦庆武表示，目前，遍布全国的专业农业种植公司还没有产生。中信信托疾进的同时，能否在短时间找到、培育高技术含量的专业团队是个巨大的考验。毕竟，德国拜耳只是一个农资以及技术提供商。
同时，中信信托参与土地流转，未来必将涉及金融与农业对接。秦庆武担心此类产品一旦大量土地通过信托涌入金融市场，本身就会给金融机构带来资金的压力。农业有投资大、周期长、市场风险大的特点，易受天时地利的影响，往往种植作物的价值越高、技术难度越大、市场风险越大。一旦农业出现亏损，就会连带引发金融风险。
国土资源部部部长姜大明表示，有关土地管理制度改革方案，特别是“农地流转”，国土部正抓紧制订总体思路框架和试点方案，涉及规范引导农村集体经营性建设用地入市、征地制度改革的试点、宅基地管理等。
目前，项目之下的农户与合作社则基本持支持态度。除了未来融资设计外，他们更加看重的是信托公司带来的先进合作伙伴，以及提高收益的经营方式。
一项改革的尝试在部分方面取得了突破，难免在其他层面就会显现出政策、法规的不足。政府应该及时出台相应的政策进行弥补、修正、完善，不能因噎废食。
华南农业大学经济管理学院院长罗必良教授指出，土地流转的本质，就是推进土地要素的市场化，必然会引发其他要素市场包括农村资本市场的发育。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
网站：http://www.sdtcghy.com
地址：山东省济南市历下区历山路146-2号
电话：0531-80989126/9133
传真：0531-80989126
邮编：250014
人力资源：hr@sdtcghy.com
商务合作：bd@sdtcghy.com
| 新浪博客 | 网易博客 | 搜狐博客 |
| 新浪微博 | 微信平台 | 腾讯微博 |
 |
 |
 |
部分文章和图片源于互联网及其他公众平台，内容仅供参考，
不确保文章的准确性，如有侵犯权请告知，我们将在24小时内删除！！！
- 上一篇：中卫财政支农五大举措
- 下一篇：疑因不动产登记致石家庄1机关团购房大量空置准备入市