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看不动产登记不能光从反腐视角看
录入时间：2014-04-10 10:07:44 点击：
全国主要城市住房信息联网任务2010年以来两次“爽约”，被很多媒体和业内人士认为是官员从中阻挠的结果。近日召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，要用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度，用4年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。与此同时，部分城市出现了豪宅和别墅的抛盘，这被认为是国家破除阻力、实现住房信息联网和建立不动产统一登记平台决心的彰显，对涉房贪腐官员产生了巨大威慑作用的结果。于是，媒体和民间纷纷将不动产统一登记作为“反腐利器”来看待。但是，仅仅站在反腐角度来看待不动产统一登记的作用，是有失偏颇的，视角也太狭窄了些。在市场经济发达国家，不动产统一登记是惯例，法理基础就在于“物权法定、公示公信”。基本原理是：市场经济条件下，确定和转移不动产物权需要到政府相关部门登记；维护不动产交易秩序、降低不动产交易成本、保护不动产交易安全、明晰市场经济交易各方的权责利等，均需要有完善的、统一的不动产登记体系作为基础条件。由于我国房产、土地、林地和耕地等不动产类别不仅在地区之间不统一、登记部门不统一、产权性质多样，而且不动产信息登记标准不一、零散缺失现象很普遍，这使得以不动产为主的财产领域成为被侵害的“重灾区”，在婚姻财产分割、私人财产抵债、追究企业所有者责任、土地房产征收等正常的市场化财产交割中经常发生不测事件。
例如，前段时间闹得沸沸扬扬的李阳离婚财产纠纷案，原本属于夫妻共有房产因离婚而正常分割的程序性事项，却因为当事人的隐瞒、转移而迟迟无法通过法律途径确认，损害了当事人的不动产利益，这事实上就是因为不动产登记制度建设滞后造成的；再如，近期某地发生的强拆事件，正是由于集体土地中的宅基地、耕地、非农建设用地等不动产产权登记和确权非常混乱所造成的。
房地产市场发展的过程，也是居民个人财产不断增长的过程，以房屋和土地为主要载体的不动产在居民财产中占比最大、分量最重。如果没有完善的、统一的不动产登记，不仅形不成财产保护的文化氛围，对财产侵害意图也构建不起惩罚的可置信威胁。在道德约束和信用制度仍有待完善的情况下，不动产领域的“李阳式”纠纷案、“平度事件”将会继续上演，挖苦心思侵害私人财产、国有资产的行为也就无法杜绝。而且，在我国没有个人破产制度的情况下，如果也没有完善统一的不动产登记，在工商业经营领域中也就无法避免个人恶意逃废债务的倾向，因为其可以隐匿名下的不动产，而冒险经营、过度负债的情况也就难以杜绝。由此可见，统一的不动产登记是市场经济的基础秩序之一，没有这个基础秩序，市场经济的交易成本将居高不下，距离健康的市场经济也会越来越远。
再进一步推论，我国建立不动产统一登记制度，也是顺应市场经济深化，对政府治理能力提出的新要求。在市场经济条件下，公民个体和市场交易更加自由了，国家直接干预微观事务的成本越来越高，负面作用越来越大。除了法律法规外，政府干预市场和社会的基调更强调精密化、隐形化，通过大量制度化的机制，促使公民逐渐把外在的约束转化成内在的自我约束，自觉把许多规范看成社会规范和公共规范，并将其看成是一种“超我”的社会化机制去遵守，从而在不破坏个体自由的前提下实现对公民个体间和整个市场、社会的调控和形塑。上述国家制度化机制的内容，除了法律、法规等正式制度外，更多是由道德秩序、信用结构和基础秩序构成的社会基础设施。不动产统一登记就是这种基础秩序的重要组成部分。有了这一基础秩序，每一宗不动产的边界、权利属性、历史交易信息都非常清楚，而且可以互联互通，这就对意图侵权者构建起了可置信的威胁，即其侵犯的轨迹是完全可循的，而且必被追责。
回到不动产登记与反腐的关系。官员贪腐涉房，是官员滥用公权的表现，与不动产统一登记制度不完善有本质上的不同，前者是公权限定不力的结果，后者是私权保护不力的结果。在本质上，官员贪腐涉房与其他腐败形式没有什么区别，只不过是市场化改革以来房地产成了财富储藏的代表，因而贪腐财产相当一部分转移到了房地产领域而已。治理涉房腐败的关键，是要严格执行官员财产公示制度、严格界定政府和市场的边界、约束公权对于市场和民间的随意干涉，而不仅仅是建立不动产统一登记制度。因为，一方面，涉房贪腐官员可以不去登记房产（只不过不登记的不动产交易行为不受法律保护）。这样的话，靠不动产登记来反腐也就失效了；另一方面，涉房贪腐官员也会将房产转移到亲戚子女名下。在户籍管理体系还存在不少漏洞，且没有与不动产统一登记系统平台对接起来的情况下，靠不动产登记来反腐的效果也就大打折扣了。
当然，两者也的确存在交叉的地方，如前述“平度事件”，或者现实中官员利用公权侵占个人财产的其他行为等等。但值得注意的是，只有先把不动产登记清楚了，然后才有接下来界定不动产属于谁、合法不合法的程序。从这个角度讲，治理官员贪腐涉房是从属于私产保护领域的，两者是包含和被包含的关系。在客观上，不动产统一登记便利政府掌握住房信息，有利于防控和打击腐败，但这仅仅是不动产统一登记的副产品，不应将此视作建立不动产统一登记制度和登记信息系统的主要目的。
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