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土地出让金应回归“地租”本位
录入时间：2014-04-14 11:04:46 点击：
“土地财政”为人们所诟病，这个问题应在全面深化改革进程中妥善解决。虽然解决“土地财政”问题要多管齐下，非止土地转让金一途，但土地转让金作为“土地财政”的支柱，无疑首当其冲。那么，应当从何入手改革土地出让金收取办法，以釜底抽薪的方式消除“土地财政”弊端呢？第一，将土地出让金回归“地租”本位，实行“年租”制。我国古代社会两千年间实行土地租佃制，农业生产者租种土地，不论是私有土地还是国有土地，都是按年向土地所有者缴纳地租。土地出让金作为一种土地使用权的租用费，应当如田租一样按年收取，而不应几十年一次性收取。按年收取土地出让金，化整为零，可大幅降低房价，让购房者受惠。实行“年租”制并非只作为开征房产税之前的过渡性措施，应与房产税制长期并行。
第二，也可将土地出让金一分为二——土地开发金与土地使用金。地方政府征用土地并进行一级开发，需要投入大笔资金，可向房地产开发商一次性收取“土地开发金”。土地开发金作为土地成本计入房价。购房者在购置房屋后，则根据不同地段的具体标准，按年度向政府缴纳土地使用金。不论土地开发金或土地使用金，都由政府根据不同地段、不同房屋类别确定其收取基准，可测可控，并适时合理调整，不会任意飙升，不断推高房价。
第三，规定土地使用金收取年限与该房屋使用寿命同期。目前建房用地的出让年限为50—70年。如果50年、70年后房屋仍可继续使用，如何处理，则不得而知。改行按年收取土地使用金，可依据房屋使用寿命确定其使用权的使用年限，年限长的多收，年限短的少收，既公平合理，又简约易行。
第四，对新旧房（指增量房与存量房）实行分类管理的双轨制。在改革土地出让金收取办法后，新建住房价格中的土地成本仅包含土地开发金，而不包括土地使用金（在土地出让金中占大头），其价格水平必然低于已包含土地出让金的旧房。为此，对旧房应分别确定其应免交土地使用金的年限，即已交使用金年限减除已竣工年限的余额，作为房价附加；与此同时，入市交易在计算征收所得税税基时还应减除已交土地使用金的金额。原土地出让金未分土地开发金与土地使用金，可由有关部门分别不同地段划定。这有助于消除旧房业主因新旧房价格差异过大而产生的心态失衡，避免发生信贷风险，影响社会稳定。
第五，改革建房用地的竞得方式。按实际费用收取土地开发金与按年收取土地使用金，现行“竞价拍卖，价高者得”的供地方式就行不通了，但又不能倒退回划拨用地的老路。笔者认为，对于商品房建设用地尤其是普通商品房用地，可以采取“综合评估，最优者得”的竞得机制，即在容积率、绿化率、公用设施配套、节能环保、建设一定比例社会保障房、楼面价基准、项目自有资金比例及利润率等方面，设定一套可操作并便于政府与社会公众监督的具体指标体系，以其遴选最优者中标。在这种竞得机制的驱动与约束下，房地产开发商之间的用地竞争为良性竞争，可有效防止“地王”频出、房价飙升，保障房地产业持续健康发展。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
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