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“房冷地热”及市场分化突出
录入时间：2014-04-17 14:53:30 点击：
山东天诚国土规划设计院有限公司信息报道：
4月10日，北京市丰台区、大兴区、顺义区的四宗经营性地块迎来集中成交，单日土地出让金达到88.28亿元。至此，按照中原地产市场研究部的数据统计，今年以来，北京市土地出让金已高达885亿元。
在楼市走势仍存不确定性的现实背景下，一季度以北京为代表的一线城市的土地市场却很热闹，“房冷地热”及市场分化现象较为突出。相比之下，二线、三四线城市土地成交量及溢价率多数并没有呈现出上涨态势，反倒有下滑的苗头。
对此，同策咨询市场研究部总监张宏伟接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，整体而言，目前全国土地市场分化现象较为明显，一线城市庞大的市场需求及各方面优势短时间内难以出现整体降温，二线城市主要是由于部分城市库存量高涨，出现大幅降价现象，导致部分企业在该城市拿地偏谨慎。“而三四线城市普遍存在前期供应量过大的问题，这不得不使房企调整拿地策略，尤其是在库存量高涨的地区少拿地或者不拿地。”
一线城市依旧被看好
在北京土地整理储备中心网站查询相关资料时看到，上述北京一日集中成交的四宗土地中，起始价最高达到15.58亿元的是顺义地块，丰台地块的起始价为14.10亿元，而大兴黄村两宗地起始价分别为14.10亿元、6.62亿元。
其中，起始价为6.62亿元的大兴区黄村镇0101-016a等地块因地理位置相对优越，吸引了泰禾集团、保利首开联合体、东亚新华、华远地产等知名房企积极参与争夺。作为近期北京土地市场少有的不配建自住房或其他保障类住房的地块，经过一个小时、175轮竞拍，该宗地终于以17.1亿元的价格被泰禾集团竞得，溢价率高达158.3%，折合楼面价超过每平方米2.067万元。
参与现场竞拍的业内人士向记者介绍称，就在摘得上述地块30分钟后，泰禾集团与保利首开联合体再次经过50余轮的争夺举牌，最终以34.6亿元的价格拿下大兴黄村镇0101-017、021a、021c地块，溢价率达145.5%，折合楼面价约每平方米1.96万元。
至此，加上之前泰禾集团在北京西局板块拿下的地块，今年以来，泰禾集团在北京土地市场的拿地花费已经超过100亿元。
“根据集团对政策及市场形势的判断，我们认为目前在一线城市拿地是大好时机。泰禾集团坚决看好一线城市的市场前景，看好北京未来的楼市发展形势，接下来还将继续增加在北京这类一线城市的土地储备。”泰禾集团总裁助理沈力男接受记者采访时还表示，从去年上半年泰禾集团抢先布局北京孙河板块的实际土地升值潜力情况来看，看好一线城市、抢先布局的决策是对的。
“在北京土地市场整体已出现分化的背景下，类似上述部分热点地块今后将依然受到诸多品牌房企的扎堆疯抢，一线城市依旧将被普遍看好。”中原地产首席分析师张大伟同时还对记者称，就上述四宗土地而言，丰台长辛店地块、大兴黄村地块等地理位置相对较好，这些地区的竞争热度非常高，而部分位置属性相对较差的地块则有所降温。“一线城市土地市场火热的同时，局部分化现象也将同时上演。”
分化现象或进一步加剧
中原地产市场研究部的统计数据还显示，今年一季度，包括万科、保利、恒大在内的10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的拿地金额占比分别为62%、5%和33%。与去年下半年相比，一线城市拿地金额占比增加了24个百分点，二线城市则明显下滑了28个百分点。
单就刚刚过去的3月份而言，同策咨询研究部提供给记者的统计数据则显示，3月全国各类土地成交1266幅、4961.88万平方米，分别环比下滑49%和47%，同比方面，地块数量和面积几乎都下滑53%。其中，一线城市受北京一幅大面积游乐场地块影响，成交面积出现大幅上扬，各类土地成交56幅、398.99万平方米，分别环比上扬2%和60%，分别同比上扬12%和1.03倍；二线城市各类土地成交484幅、1870万平方米，环比、同比下滑幅度都在5成以上；三四线城市各类土地成交726幅、2693万平方米，环比均下滑4成以上，同比均下滑5成以上。
21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰对此分析认为，从全国来看，一线城市和二线热点城市的土地出让情况明显好于其他二三线城市，但这些主要城市卖地收入主要是前2月带来的，3月份有所下滑，如上海3月份经营性土地收入为99.5亿元，为2013年4月以来首次单月收入不足100亿元，杭州3月份卖地收入也大大低于此前的1月、2月。
“今年以来，银行信贷的持续收紧不仅影响商品房成交，也约束了很多房企拿地的资金保障，从而使得多数房企在土地市场表现整体不够积极。”上海易居房地产研究院研究员严跃进接受记者采访时还表示，未来土地市场在不同级别城市及同一城市的不同区域持续分化现象或将进一步加剧。
国土部中国土地勘测规划院也刚刚邀请完国土部利用司、国家发展改革委宏观研究院、中国社会科学院、首都经济贸易大学以及北京、上海、广州等专业土地房地产评估机构的相关专家、学者研判分析2014年一季度及上半年土地及房地产市场形势，与会专家普遍分析认为，土地及房地产市场发展与国内外宏观经济形势密切契合，受GDP增长预期下调和产业调整发展等影响，从中长期来看，目前的中高位上行态势将会逐步回调；贷款利率提高、房地产信贷规模收缩等货币政策增加了房地产开发成本和消费者购房成本，一方面开发商需以价换量快速回笼资金，另一方面消费者持币观望情绪渐浓，市场拐点或将形成；二季度，一、二线城市土地价格保持上涨，但涨幅收窄，三、四线负增长的城市增多，保定、太原等热点城市热度持续。
山东天诚国土规划设计院有限公司成 立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
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