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北京前四个月卖地收入近千亿 土地财政有解吗？
录入时间：2014-04-22 11:13:32 点击：
虽然诸多专家学者纷纷建言土地财政转型，但根据最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。事实上，第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7.据中原地产市场研究部的数据显示，一季度北京的土地出让收入为753.44亿元，同比增长了56.98%，已相当于去年全年土地出让金的40.79%，刷新了历史同期的最高记录。
中原地产首席分析师张大伟还表示，4月份北京准备出让土地的起价已经达到了221.76亿，按照平均溢价率计算，成交总价将突破300亿元，这也意味着今年前四个月北京土地出让金有望突破千亿元大关。而从4月中上旬实际的市场表现看，北京土地市场的热度似乎还超过了此前人们的预期。
4月10日，丰台长辛店、大兴黄村等4宗地块集中成交，成交总价88.28亿元。其中，中筑以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价获得长辛店辛庄村地块。由于竞争激烈，该地块7成以上的住宅建筑面积变为限价房，使得纯商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，高于同区域在售物业。
据悉，长辛店区域新建住宅目前区域市场均价在3万元/平方米，区域内二手房成交均价在2.5万元/平方米。
一周后的4月18日，北京一天内再度同时出让4宗地块，并迎来房企争抢。其中大兴生物医药基地0505-069、075地块F1住宅混合公建用地、R51中学用地，吸引了包括东亚、中铁建、华远地产(行情 股吧 买卖点)在内的多家房企参与竞拍。经过48轮激烈竞拍，住总正华以6.05亿元并配建29400平方米自住房和12600平米公租房的代价拿下该地块，溢价率81.13%，商品房部分的楼面价为1.4万元/平方米。
而与之相邻的另一地块则被金科地产以23.6亿元拿下，配建自住房和公租房面积分别高达104000平方米和44400平方米，可自主定价部分的建筑面积则只有63427.8平方米，该部分的楼面价为1.68万元/平方米。
对于上述情况，张大伟表示，从目前来看，房企对北京等一线城市的土地依然渴求，相比较三四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前需求总量仍然很大，即使出现调整，幅度也不会很大，对房企的影响有限。实际上，除了京沪等一线城市，全国其它地方的土地市场由于受到库存量较大且销售萎缩的影响，早已不复去年的火热局面，土地市场两级分化的状况越来越明显。
根据国土资源部发布了今年一季度全国城市地价监测成果，显示一季度地价继续上涨，但涨幅环比收窄，这也是地价涨幅在7个季度后首次收窄。据了解，多个城市土地市场在一季度呈现由热变冷的趋势。中国指数研究院的研究报告也显示，2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量则同比下降12.8%，尤其是3月份成交热度消减明显。
“对地方政府而言，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军表示，与中央政府相比，没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重，不少地方患上“土地财政依赖症”说明财税体制改革需要深化，地方政府的财权和事权不统一，导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。
更加值得注意的是，在“经营土地”、“卖地还债”的过程中，地方政府无形之中会强化自身“商人”的角色，过度参与到市场竞争等微观事务中，这显然不是现代政府应追求的角色。因此，改变“卖地还债”的根本，还在于深入推进财税体制改革，加快政府职能转变等。
“土地财政问题是改革很重要的突破口，地方政府要稳定的收入来源，不是通过卖地，而是通过土地的渠道获取可持续收入。”国务院发展研究中心副主任刘世锦认为，三中全会文件重点已经提到房地产税，国务院日前印发关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见也提出要做好房地产税立法相关工作。改革最后结果之一，是形成可持续地方财政体系，不能再靠卖地作为政府主要收入来源。
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