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不动产统一登记进程中的两个关键问题
录入时间：2014-05-22 15:27:53 点击：
我国不动产统一登记目前正在如火如荼的进行，但是就在不动产登记的道路中，笔者觉得目前我国不动产登记存在两个比较关键的问题。一、厘清我国不动产上的权利类型，建立合理的不动产物权体系 。在我国现行法上，不动产及其上的权利类型众多，极为复杂，除了最为常见的土地和建筑物等地上定着物外，我国法上的不动产还包括矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，这些不动产权利之间的关系错综复杂，混乱不清。有些不动产权利的内容是相互重叠的、有些权利的性质相同、用途相同，内容却大相径庭、存在权利的同名异质现象以及有些不动产权利缺乏明确的法律规定。
二、对阻碍统一登记的法律条文进行立改废，确保不动产登记条例的出台。我国正在起草的《不动产登记条例》属于行政法规，效力低于全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。《不动产登记条例》要顺利颁行，就必须先对物权法、土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法等法律中妨碍不动产统一登记的条文进行立改废。具体来说，我国现行法律中有以下四类不利于统一登记的法律条文需要立改废：
1．分别规定各类不动产登记机构的法律条文。我国将来要实行统一登记的是土地、房屋、草原、林地、海域，规范这些不动产的法律有物权法、土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法、草原法、森林法、海域使用管理法等。不同的不动产上的权利由不同的登记机构负责登记，这些条文如果不修改或废除，必然阻碍《不动产登记条例》的颁行。
2．分别规定各类不动产登记簿册和不动产权属证书的法律条文。我国历来实行不动产登记发证制度，不同的不动产、不动产的不动产权利有不同的登记簿册与权属证书。对此相关法律均有明文规定，这些规定显然是不妥当的，需要删除。
3．未正确区分不动产登记类型的法律条文。在不动产登记中，狭义的变更登记仅指不动产物权的主体不变而权利内容发生变化时所为的登记，转移登记则是在不动产物权的主体发生了改变时进行的登记。这种不区分变更登记与转移登记的规定，不利于确保登记信息的清晰，应予修改。
4．缺乏对一些不动产物权变动中登记效力的规定。完善法律规定，不仅可以有利于不动产统一登记目标的实现，还有利于处理相关不动产纠纷问题，归根结底是保护了人民不动产交易的安全进行。
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