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互联网经济对土地利用有多大的影响？如何应对？
录入时间：2016-07-06 10:11:14 点击：
土地作为经济社会发展的基本载体，其利用和管理方式直接影响着经济社会发展。近年来，互联网经济的快速发展，不仅推进了产业的转型升级和人们生活方式的转变，还深刻影响着城市土地的利用方式。如何转变土地利用和管理方式，更好地适应和促进互联网经济的发展，进而推动整个经济的转型升级，是土地管理部门亟须研究的问题。
互联网经济的内涵、特征及其对土地利用的影响
互联网经济的特征。互联网经济是基于互联网发展而形成的一种新的经济形态，是以“大（大数据）、云（云计算）、平（网络平台）、移（移动互联网）等为标志的现代信息技术和全球信息网络发展的创新型知识经济。它以知识创新为基础，改变了工业社会依赖于资源消耗的规模化经济增长方式。互联网经济具有自身的内在规律和特点。总的来看，呈现以下几个特征：
融合性。互联网经济的发展，借助大数据和云计算技术，实现了跨时期、跨区域、跨行业数据的深度融合和资源整合，为产业拓展派生新的功能提供了技术支撑。互联网的发展对传统产业发挥了较强的渗透作用，使原有的一、二、三产的产业边界趋于模糊，推动产业格局发生巨变。
便捷性。互联网经济的发展，进一步加快了信息的传播速度，使原本空间距离的约束大幅减弱。尤其是移动互联网的大规模普及，使居民足不出户就能便捷享用各项服务资源，改变了现有生活模式，提高了城市生活的便利性。
互动性。互联网经济的发展，通过网络平台实现了线上、线下同步互动，增强了沟通、分享、社交等城市社会功能，逐渐削弱市场经济的信息不对称，进一步激发了城市的创新活力。
4.灵活性。互联网经济的发展，使企业组织由工业社会时期的规模化生产，转变为根据客户需求出发的弹性生产。企业组织形式趋于“扁平化”，产业内部的社会分工进一步加剧，进而允许工作时间、工作地点、工作场景等实现灵活变化。
5.带动性。互联网经济的发展，不仅直接带动了互联网新兴产业快速发展，例如网络基础设施产业、网络基础应用产业、网络中介服务产业、互联网商务产业等；而且间接带动了其他关联产业发展。例如：随着互联网智能技术的发展，原本传统粗放的物流配送模式优化为定点送货上门的精细化模式，促进物流仓储业快速发展。
互联网经济发展对土地利用的影响和要求。
1.对土地利用结构的影响。由于互联网经济具有融合性和带动性，随着国家“互联网+”行动计划的加快，将加速传统行业换代升级和新兴产业培育，重构新的产业结构。土地是产业发展的载体，不同的产业，其用地需求也不相同，因此，产业结构的调整势必形成新的土地利用结构。一方面，互联网经济带动性强的产业，如物流仓储产业、信息技术产业等，其用地需求将进一步增加； 另一方面，互联网经济发展后被弱化的产业，如传统百货业、生产制造业等，其用地需求将逐渐萎缩。
2.对产业布局的影响。传统的产业布局理论主要是区位论，包括农业区位论、工业区位论和商业区位论等。这些区位论中，一个共同的特点就是强调交通条件和交通位置对产业布局的重要性。而互联网经济 “便捷性”的特征，使交通位置的重要性下降，传统的产业布局理论将受到一定冲击，尤其是商业区位论等。在此背景下，产业布局规划必须做新的调整。主要表现在：一方面，网上购物交易的迅猛发展，扩大了物流配送的市场需求，城市内部配送节点呈现层次更多、分布更广的趋势。另一方面，互联网产业对办公场所的区位敏感性减弱。以各地积极试点的众创空间为例，相比交通位置，互联网企业选址更加看重租期灵活、租金低廉等因素，传统办公模式面临重大革新。
3.对城市公共空间的影响。互联网的发展，使得各方面的信息得到及时共享，人与人的互动交流将更为频繁，从而对完善城市的社会功能也提出了更高的要求。具体表现为：一方面，互联网经济的发展，使得市政公共设施用地的利用效率不断提高。目前，大数据技术正在广泛运用于社会民生，推进教育、医疗、交通、健康、养老、文化等领域信息化应用，这为提高市政公共设施用地的利用效率提供了机遇；另一方面，互联网经济的发展，对城市公共空间的需求不断扩大。互联网时代促进了公共社交的开放性和便利性，人际交往尤其是创新灵感的交流，需要更多沟通与分享。只有公共空间资源充足，才能激活更多的创新灵感，使更多创新灵感付之于现实。
4.对土地管理方式的新要求。对于规划土地管理来说，一方面，互联网经济的发展，将加速土地利用结构和布局的变化，要求建立高效科学的规划调整机制与之相适应；另一方面，互联网经济的发展，使得产业融合化步伐明显加快，要求建立新型的土地用途管制制度与之相适应。
当前上海土地利用方式与互联网经济发展的不适应性分析
近年来，上海加快土地利用方式转变，推进土地管理创新，有力促进了城市的转型发展和“四个中心”建设。与此同时，随着互联网经济的快速发展，目前的土地利用和管理方式还存在着一些不适应性：
土地利用结构不尽合理，难以适应互联网经济背景下产业结构变革的需要。
一是从全市土地利用结构看，工业用地比重偏高。互联网经济促进了传统工业的转型，原本依赖生产制造业拉动经济增长的传统增长模式亟待改变。截至2014年底，上海工业用地占建设用地的比重为28%，与纽约（5%）、伦敦（3%）、东京和新加坡（10%）相比，工业用地供应明显偏多。
二是从工业用地内部结构来看，物流仓储用地比重偏低。互联网经济直接带动了物流仓储业发展，但据统计，上海仓储用地与制造业用地比例为1∶7，而香港为1∶1。仓储用地的不足，一定程度上会影响到物流产业的发展。
三是互联网经济对以百货商场、超市卖场等业态为代表的零售业冲击较大，部分商业用地可能面临过剩问题。互联网经济在刺激线上消费的同时，也对线下消费产生一定的挤出效应，以购物消费业态为主的实体店铺受到较大威胁，局部地区商业用地经营状况普遍下滑。与此同时，上海商服楼宇规模总体上已经呈现供大于求的态势。截至2014年末，上海商业项目建筑面积达6650万平方米，人均商业面积2.8平方米，为香港和东京（人均1.3平方米）的2.1倍，是纽约（人均1.1平方米）的2.5倍，是伦敦（人均0.9平方米）的3倍以上。
四是互联网经济改变了传统的办公模式，局部地区办公用地也将面临着过剩问题。互联网经济发展背景下，智能化、网络化技术发展正在对传统的集中办公模式产生深远影响，在家办公、异地办公、移动办公、远程办公等模式普及，可能会导致上海办公楼需求增长动力不足。与不断萎缩的市场需求相比，上海商办用地可能面临供应偏多的趋势。
产业布局不够合理，不利于土地利用效率的整体提升和新兴产业的发展。
一是物流企业布点杂乱无序，难以对互联网经济发展提供有效支撑。物流仓储业能否科学布点，对支持互联网经济发展具有重要作用。当前上海物流园区建设各自为政，缺乏全局层面的统筹规划，难以发挥物流产业辐射带动功能，仓储用地利用效益有待进一步提高。
二是新兴商务区定位缺乏区域特色，无法适应“互联网+”产业发展需要。近年来，上海新增商办用地大多集中于城市次中心区域的新兴商务区，这部分办公楼租售形势不容乐观，例如长风生态商务区一期入驻率尚未超过80%，二期入驻率还不到20%等。其中一个重要原因就是，各大园区未能结合互联网经济发展，及时调整自身产业定位，导致各大商务区定位趋于同质化，未能形成错位发展。
土地供应方式和管理模式弹性不足，难以适应“互联网+”产业快速发展的需要。与互联网经济的融合性和灵活性相比，土地管理存在土地供应方式过于单一、规划管理和用途变更弹性不足等问题。
一是传统的工业用地出让方式，容易造成互联网企业用地成本较高。与传统制造业企业不同，互联网技术企业存在规模较小、资金实力较弱、发展周期较短等特点。上海工业用地以出让为主，出租供应偏少，互联网技术企业容易遇到“用地难”的问题。
二是混合用途的地块偏少，难以满足互联网经济发展需求。现有用途分类的混合仍然以商业和住宅混合为主，对工业与办公混合、办公与商业混合，特别是三种以上的用途类型混合，在规划上还比较少，不利于吸引相关企业入驻。
三是用途变更弹性不足，容易产生低效用地或违法用地。如：一些企业由于经营不善，受规划限制，又不能及时改变用途，容易导致低效用地和闲置用地的产生。
转变土地利用和管理方式的对策措施
创新工业用地供应方式，促进土地利用效率提高和产业转型升级。
一是根据互联网经济特点，试行“先租后让”的供地方式。针对互联网中小企业用地难的问题，建议开展 “先租后让”模式试点，租期可根据产业类型及企业规模等要素协商约定，租金缴付实行年付制，每年可根据市场情况调整租金大小。这样既可以减少企业一次性支付的用地成本，也可以提高政府对土地的调控力度。
二是降低闲置厂房盘活利用的相关税费，为企业提供低成本办公场所。目前土地转让涉及到土地增值税、营业税等多项税费，而且税率都比较高，特别是土地增值税，最高可达总成交价的60%，一定程度上限制了土地转让行为的发生。为此，建议完善相关税收机制，降低相关土地税负，鼓励闲置厂房通过转让进行再开发，这部分盘活用地可以优先提供给互联网经济新兴企业，从而减少用地闲置浪费。
三是在规划土地政策上支持众创空间和高科技成果孵化器建设，为互联网经济发展搭建平台。结合“大众创业、万众创新”的时代背景，鼓励互联网经济各类高新科技人才在工业园区内部进行创业，发挥园区平台服务创新创业、孵化中小企业、促进科技成果转化的服务平台、媒介平台、孵化平台的作用。整合园区资源，提供低价或免费的创业孵化和营销、财务等第三方服务，为创业创新提供便利条件，进一步解决小微企业创业难的问题。
统筹规划和合理布局仓储物流用地，完善社区物流配套服务。结合三网（互联网、物联网、务联网）融合背景下智能物流的最新发展趋势，立足于现有物流园区布局，促进仓储用地集约高效利用。一方面，综合考虑交通成本、产业规划等因素，统筹规划上海物流布局体系。合理配置区域性物流基地和配送网点，加速原有空间结构和城市功能转化；另一方面，在现有居住用地中增配适当比例的快递网点。随着电子商务迅猛发展，住宅社区除居住功能外，还要包含一定的商业服务功能。通过设置快递服务建筑面积，满足城市居民“最后一公里”的配送需求，提升生活的便捷性。
科学设置商业办公用地的供应规模和区位，防止因供应过多而造成闲置和浪费。
一是适当控制商业办公用地供应规模。除每年新增供地以外，目前工业用地转型过程中将有大量低效用地转为商办用途，要加强研判，控制工业用地转型节奏，防止商业办公用地供应过多而造成闲置。
二是优化新建商业办公用地空间布局。商业用地供应，要以实际居住人群的市场需求为基础，构建不同类别商业设施体系；商办用地供应，要以完善公共服务设施和基础设施配套为导向，注重职住平衡的布局理念。
三是推动存量商业办公用地改造利用。根据互联网经济需要，在商业用地中，要增加餐饮、娱乐、游憩等体验式服务，调整功能定位和规划条件，积极试点城市更新，提高各类商业地产经营效益。在商办用地中，尤其是新兴商务园区要结合区域优势和产业基础，合理确定产业定位。
适应互联网时代居民交往的需要，增加城市公共开放空间。建议从提升城市公共服务功能的要求出发，坚持以人为本的原则，不断优化城市居住环境，着力实现生产、生活、生态的有机融合。进一步落实“双增双减”（增加公共空间、增加绿地，减容积率、减建筑高度）的规划政策，提升上海城市发展品质和城市居民生活幸福感。
适应产业融合化需要，增加土地用途管制弹性，推进土地复合利用。随着互联网经济推动产业融合趋势加强，综合用地开发成为城市发展和土地高效利用的必然要求，因此必须进一步强化综合用地的管理。一方面，在规划编制中，增加混合用地比例，提升用地兼容性。对于功能用途互利，环境要求相似且相互没有不利影响的用地，可以混合设置。例如一类工业用地、工业研发用地、仓储物流、产业研发用地与商务设施用地之间综合等，要统筹考虑多方面因素，提出相应的控制条件，保证混合开发的科学性；另一方面，在土地管理上，增加供地方式的多样性和用途变更的灵活性。为促进“互联网+”产业发展，根据不同产业发展需要，在土地出让条件、出让年限、出让价款、利用管理等方面，实行差别化供地方式。同时，根据产业升级以及土地利用情况，适时调整土地用途，最大限度地支持新兴产业的发展，提高土地利用综合效益。（天诚规划ｚ）
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