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农村房屋投资？风险与机遇并存
录入时间：2016-07-11 10:55:33 点击：
随着农村土地制度改革的逐步深入，沉睡了千年的农民宅基地将被唤醒，昔日的农家土屋也被许多人所青睐。如今，不仅有许许多多城市人向往在郊野乡村能有一处“世外桃源”，更有众多投资人已将农村房屋及宅基地看做是投资的蓝海。
然而，从目前来看，农村房屋及农民宅基地这一蓝海市场的前景似乎还并不明朗。
在中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》中，决定开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。其中宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。这一原则性的表述，成为推进农村宅基地制度改革基本依据。
而在农村宅基地制度改革试点方案中，尽管提出了出租、转让、入股、典卖等农村宅基地的流转方式，但将流转范围严格界定在农村集体经济组织成员内部。这意味着城镇居民到农村购买农村房屋及宅基地，仍是“法律政策禁区”。
不过，试点方案对农村集体经济组织内部的宅基地流转的市场机制提出了探索的路径。试点方案提出，村庄内部退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用，实现宅基地财产性收益。
而已经出台的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》明确提出，建立农村集体经营性建设用地入市制度，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
可以看出，在中央最新的改革设想中，农村土地制度的市场化改革是大方向，是要建立城乡统一的建设用地市场。
更重要的是，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“赋予农民更多财产权利”，包括“保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”。对于农民的宅基地，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”
一般而言，“用益物权”是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。因此，宅基地使用权人也应该对农民集体所有的宅基地享有占有、使用和收益的权利。
在新型城镇化的指导纲领——《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》中，对包括宅基地在内的农村土地改革也指出了明确的方向：对于农村宅基地的改革，文件提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，在试点基础上慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，严格执行宅基地使用标准，严格禁止一户多宅。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”。
在推进农村土地改革的同时，新型城镇化也在不断推进，新型城镇化的一个核心是要推进农业转移人口市民化。新型城镇化规划提出，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。
从上述政策内容可以看出，在未来的农村土地制度改革和新型城镇化背景下，农村宅基地改革可以说已经有了明确的方向：
第一，宅基地是农民财产的重要组成部分，农民拥有宅基地的用益物权。为农民增加获得财产性收入的渠道，这是未来农村土地改革重要方向。
第二，在试点基础上，可以慎重稳妥推进农民住房财产权的抵押、担保、转让。
第三，未来可以建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
第四，改革完善农村宅基地制度，将会在国内部分城市开展试点。根据中国的改革惯例，这种试点将有可能取得特殊的政策空间。
第五，伴随着人口城镇化和城镇户籍制度的放开，宅基地等农民财产权力在城乡居民间的市场化流动和交易，将成为必然的趋势。
作为多年从事农村土地流转信息与交易服务的搜土地网站董事长王舵对此认为,农村宅基地制度改革，根据中央的总体部署，应在试点的基础上逐步扩大宅基地的受让范围，或者采用城市商品房“地随房走”的办法真正唤醒盘活农村“沉睡资产”，这样可使农村大量的闲置宅基地由“死资产”变成“活资产”，必将对房地产市场、对新型城镇化产生积极影响。可让农民带着财产进城，用农村住房置换城镇楼房，这不仅可以帮助城市楼房去库存，拉动内需，推进城镇化，而且可推动最终形成城乡统一建设用地市场，推进成乡一体化。
总之，可以预测，在不久的将来，农村房屋及宅基地或可成为投资的蓝海，而许许多多城市人所向往的在郊野乡村能有一处“世外桃源”或许也不再是梦想。
但就目前来说，投资农村房屋及宅基地仍然是风险与机遇同在。（天诚规划ｚ）
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