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北京房地产开发受到进一步管控 禁止新建容积率低于1.0住宅
录入时间：2018-09-27 11:11:47 点击：
按照最新的官方政策，北京的房地产开发受到进一步管控：除部分项目外，全市禁止新建容积率低于1.0的住宅项目。
2018年9月26日，北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版）（下称2018版《目录》）要求，东、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目，但棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外，并且禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
针对全市范围内的房地产开发，2018版《目录》禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）。
东西城早已进入存量时代
中原地产首席分析师张大伟认为，新政策对于市场来说，将明显影响部分区域的供需结构，特别是对于东西城市场的住宅和别墅市场目前的库存均有利好，整体政策将平衡北京市场产业与居住格局。
东西城作为北京的核心区域，近年来新建商品住房项目很少，早已进入存量房时代。
东西城房地产市场已经进入市场去化末期，基本库存和新增供应已经接近零，这个新政策对市场影响不大。东西城已经进入接近纯粹的二手房市场。
从土地供应角度看，除了个别年份，东西城住宅土地供应已经多年为零。东西城2014年供应一宗土地，住宅部分为回迁房，2017年供应了一宗限竞房土地。
近日，北京市规土委发布了一次大规模的土地供应计划，未来将供应66宗住宅土地，合计这66宗住宅土地规划建设面积为933万平方米。这66宗土地没有一块位于东西城。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一个项目如果总建筑面积为5万平方米，而总用地面积为4万平方米，50000÷40000=1.25，这里的1.25就是该项目的容积率。一般而言，容积率越低，居住密度就越小，居住环境相对更为舒适。
业界一般将容积率低于1.0的住宅项目归为类别墅项目，而按照北京的标准，低于1.0的住宅项目，其住房为非普通住房，房产交易时将按更高的税率进行征税。
早在多年前，原国土部、国家发改委就已联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
北京最近几年出让的土地平均容积率在2%左右，容积率低于1.5的土地非常少，占比不到1成。在新政策后，预计类别墅供应量将继续减少，市场有限的库存也有可能越来越少。
对于一些特定区域禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目，北京楼市的库存主要集中在商办类项目，特别是在历史最严格的商办限购政策后，禁止新建，有利于消化这些市场库存，也能平衡市场的供需结构。
治理大城市病
限制房地产开发仅仅是《目录》中的一个内容，之所以制定《目录》，最主要目的是严控非首都功能增量、调整优化产业结构、治理“大城市病”。
此前，北京已经发布两次《目录》。2014年7月，北京市政府印发实施了《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2014年版）。2015年8月印发2015版《目录》。2018版《目录》发布生效后， 2015版《目录》）也同时失效。
北京市发改委今年1月曾表示，《北京市新增产业的禁止和限制目录》是全国首个以治理“大城市病”为目标的产业指导目录，明确了本市新增产业和功能的底线，对非首都功能增量进行清单式严格管理。
北京市发改委9月26日介绍，《目录》在严控非首都功能增量、调整优化产业结构、治理“大城市病”等方面发挥了积极作用。
截至2018年8月底，北京不予新设立或办理变更登记业务累计达2.03万件。产业结构不断优化升级，《目录》从严调控的采矿业、制造业、批发零售业等新增市场主体数量比《目录》实施前的2013年减少近一半，科技创新和现代服务业新增市场主体活跃，占新增市场主体近一半。同时，分区域差别化准入政策效果明显，高精尖产业不断向“三城一区”、北京城市副中心布局，空间结构逐步优化。
北京市发改委表示，将严格执行好《目录》，做好执行跟踪、动态监测和分析研判，及时开展重大问题研究。（天诚土地规划设计ｚ）
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