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武城县土地确权后更有价值 确权土地估值60亿元
录入时间：2016-11-18 11:56:35 点击：
10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅下发意见，完善农村土地所有权、承包权、经营权分置（以下简称“三权”分置），这被业内视作一场新的土地革命。其实在去年，我省就已经启动了农村承包土地经营权和农民住房财产权（简称“两权”）抵押贷款试点，这使土地具有了更大的价值。
确权颁证、免费评估，政府定价银行认可
去年这个时候，德州武城县志远合作社负责人牛文忠还在为缺钱购买农机发愁。流转了1800亩土地的合作社没有多少银行认可的信贷抵押物，合作社成立以来最多获得过50万元贷款。那时他很难相信，这些土地的经营权因为政策调整，能换来真金白银的贷款。
去年12月，山东省下发文件启动了“两权”抵押贷款试点工作，武城县就是土地经营权抵押贷款的一个试点县。“试点前发放的土地经营权抵押贷款，除土地承包经营权外，金融机构普遍要求农户追加其他抵押品或担保人，本质上说，土地经营权沦为其他贷款条件的附属品。试点旨在让土地经营权成为完全‘合格’的抵押品，在抵押合同中起绝对主导作用。”11月2日，人民银行武城县支行行长张如宝对齐鲁晚报记者说，列入国家级试点时，武城县已开展了1年多相关实践，但想让土地经营权变现并不容易，需要多种制度创新。
要想盘活土地经营权，首先得完成确权颁证工作，在这方面武城县起步较早，已经完成确权颁证土地63.5万亩，颁证率100%。在此基础上，武城为流转土地的农户和农业龙头企业、家庭农场、专业大户和农民专业合作社等新型农业经营主体登记确权并颁发了《农村土地经营权证》，确保用于抵押贷款的农村承包土地的经营权合法有效，权属明晰。
土地经营权要想进一步变现，就得明确土地值多少钱，价值评估必不可少。但权威评估机构难找、评估费用较高，成了阻碍土地经营权抵押贷款顺利推开的因素之一。
说到武城县土地经营权价值评估，不得不提该县农村综合产权交易中心。该中心会对抵押土地经营权进行免费简易评估，并向借款人出具价格评估认定书，这一做法得到了试点银行认可。
牛文忠所在的志远合作社这次将1800亩流转土地中的1100亩土地经营权（经营权期限到2028年）经过评估之后做了抵押，在银行获得200万元的贷款，其中100万元贷款还属于扶贫贷款，年利率只有5.5%。
“往年在银行办理贷款，即便找人担保，也只有20万-50万的额度。合作社要实现规模化农业生产，需要多种农业机械和粮食烘干设备，这次200万贷款比以前的授信至少翻了两番。钱一到位，我们陆续购买了几台大型农机设备，能提供从种到收一条龙的大田服务了。”牛文忠介绍，除了流转的1800亩土地，合作社还托管了邻近村庄近1万亩土地种植粮食作物。如果按照340元/亩一条龙大田服务的费用计算，这一块收入每年300万元左右。
提前确定承接意向，保证二次流转
从志远合作社的农业生产预期来看，一年之内还清贷款应该没什么问题，但银行机构在风控方面却不能仅凭预期来判断。开展土地经营权抵押贷款，银行的最大顾虑是，一旦借款人不能还贷，抵押物处置变现落空怎么办？十几年的土地经营权真要砸在手里，银行也不能自己去种地吧。
武城县农经局局长王洪胜表示，坚持不改变土地所有权的性质、不改变农民的土地承包权、不改变土地的农业用途，是处置抵押资产的原则。在这一原则基础上，该县总体设计是将土地经营权再次流转，让银行通过获取流转收益的方式收回贷款本息。
列入试点以来，围绕如何流转土地经营权，武城县多方探索后，建立了“项目池”。以土地经营权为抵押贷款的主体大多为大面积流转土地的种粮大户、家庭农场等新型农业经营主体。该县在新型农业经营主体中选择优质主体，组成“项目池”，为承接抵押土地经营权提供储备。产生不良贷款时，由武城县农村综合产权交易平台对抵押土地的剩余经营权进行二次挂牌流转，在“项目池”中寻找合适的经营业主，转让收益用于偿还银行贷款本息。
该县正在积极开展“项目池”入池主体筛选归集工作，并已确定入池主体72家。至9月末，已有6家入池新型农业经营主体与5户借款主体签订承接意向协议，涉及贷款金额315万元。像这样提前签订好承接意向，办理贷款时也能享受利率优惠。
在实行“项目池”管理办法，建立二次流转机制的同时，武城县财政还出资1000万元设立“贷款风险补偿金”，实行专户管理、独立核算、封闭运行，对金融机构因开展承包土地的经营权抵押贷款产生的损失按照单笔贷款金额的30%，最高80万元给予补偿；与省农业融资担保有限公司签订担保业务合作协议，引入担保风险缓释机制。
有了这些配套制度的配合，银行对土地经营权贷款也有了底气。目前该项贷款抵押率（贷款授信/抵押物评估价格）较高，截至9月农户土地抵押小额贷款的抵押率基本为50%。最高55%，最低40%。在贷款利率方面，农户土地抵押小额贷款执行利率普遍较其他方式贷款下降20%-30%。
确权土地估值60亿
土地流转是现代农业的必经之路，但在志远合作社发展历程中可以看到，实现规模生产所需要的大笔资金往往困住了缺少抵押物的农民。
“两权”抵押的试点，可以说释放了信贷资金对农业的投入。以武城为例，截至9月末，武城县共有5家银行参与试点工作，办理农村承包土地的经营权抵押贷款147笔，贷款余额3040万元。而武城已完成土地确权颁证63.5万亩，评估价值约60亿元左右。从现有存量贷款和确权土地价值分析，市场前景很大。
从全省范围来看，截至2016年9月末，试点地区“两权”抵押贷款余额8.7亿元，同比增长98.8%。其中，农地抵押贷款余额6.9亿元，同比增长128.2%；农房抵押贷款余额1.8亿元，同比增长32.9%。全省已有47个县（市、区）开展了农地抵押贷款业务，21个县（市、区）开展了农房抵押贷款业务，合计余额15.4亿元，同比增长65.6%。
金融与农业还有更深度的合作，全国第一批土地信托产品就出自山东青州。2013年12月，中信信托与当地一家合作社签约，共同推出土地经营权流转信托项目。根据双方达成的协议，将分散在农民手中的土地使用权流转到合作社，中信信托与合作社签署委托经营服务协议，再由信托公司转交由专业种植公司集约化经营，委托人则定期获得信托收益。
2016年10月30日，国务院下发意见，农村土地所有权、承包权、经营权分置被确认、完善。这一政策彻底化解了土地流转经营者和资本投资者的后顾之忧，经营权从承包权中分离，土地得以集中起来才具备经营价值，观望的各路资本得到了政策确认，会对下乡投资更感兴趣。而只有与资本的结合，农业才能化解资金瓶颈，实现规模化、集约化、现代化生产。（天诚规划ｚ）
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