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南京“双限”给高烧不退的土地市场降温明显
录入时间：2016-11-18 14:47:47 点击：
土地市场高烧不退，南京土地“限购”加上“限贷”的双重压力之下，土地市场的温度明显降低了不少。在昨天举行的今年第三批土地网络拍卖会上，9幅地块虽然全部成交，但其中6幅宅地里只有3幅达到最高限价，位于江宁淳化的宅地仅溢价15.5%即被南京万科拿下。市场人士指出，楼市与土地市场的“双限”政策令房企拿地意愿降低，土地市场呈明显降温趋势。
昨日共计交易9幅地块，全部成交，其中3幅住宅用地需进行现场摇号后确定竞得人。总起始价58.13亿元，成交总价87.90亿元，溢价29.77亿。
“冷”板块
21轮报价竟耗时半小时
位于江宁淳化的G67地块是首先进行拍卖的地块，土地性质为纯住宅用地，容积率为2.0，起拍价为12.9亿元。这幅地块面积适中，接近6.7万平方米，未来可以建成13万平方米左右的住宅小区，可是由于地理位置的关系，拍卖并不激烈。
G67地块应价正式开始后，开发商显得不慌不忙，每一轮的报价基本都要等待三分钟左右，而国土部门给出的每轮报价时间只有4分钟，超过了这一时间界限便宣告截止，最后报价的即为竞得人。记者“掐表”算了一下，这幅地块总共21轮报价竟然耗去半小时，房企的购地意愿并不强烈，最终由南京万科以14.9亿元拿下，溢价幅度仅为15.5%，楼面价为11242元/㎡。
同样如此的还有同处江宁淳化的G71地块，这也是一幅纯住宅用地，26轮过后，南京博洲以8.8亿取得开发权，溢价率39.7%，楼面价为13645元/㎡。记者了解到，江宁淳化片区目前在售楼盘寥寥无几，售价基本在15000元-16000元/㎡，距离地铁一号线终点站也较远，商业配套相对缺乏，因此这两幅地块并没有达到最高限价。江宁东山街道的G70地块由华夏幸福以14.8亿元拿下，溢价幅度57.4%，楼面价为23883元/㎡，周边楼盘如东城金茂悦、中航樾公馆等售价在25000元-28000元/㎡，开发商压力可能较大。
“热”板块
5分钟内“疯狂”报价62轮
再来看看拍卖较为火热的地块，位于桥北的G68地块紧靠大华锦绣华城，尽管目前桥北受到大桥封闭等因素影响，交通颇为不便，不过地理位置比较优越，而且近期江北板块的利好不断，吸引了不少开发商前来购地。
该地块正式开拍后，短短5分钟便报价达到62轮，国土部门的网页上几乎每次刷新时都可以看到报价的数字在变动，终于在第81轮，地价达到了18.5亿的最高限价，拍卖结束，将于今天下午举行摇号决出最终的“幸运儿”。市场人士介绍，这幅地块的最终楼面价为22959元/㎡，而周边楼盘售价从22000元/㎡到27000元/㎡不等，可见江北板块依然是“热门”。
桥北的另一幅地块G69也达到了最高限价，该地块距离东大成贤学院仅一两百米，周边地铁站包括东大成贤学院、泰山新村等，距离不算太远，附近在售楼盘不多，售价也在23000元/㎡上下。G69的起拍价为9.5亿元，最高限价为18.4亿，楼面价是19455元/㎡，90轮过后达到了最高限价，也将在今天下午摇号。
禄口片区的G72地块达到最高限价有点出乎意料，业内人士认为可能是由于总价较低，因此吸引了买家关注。
此外，江宁九龙湖的G73商办地块以底价5.37亿拍出；汤山的一幅汽车4S店用地因只有南京协众一家报名，也以底价1.6亿拍出；江宁禄口的G75商业用地起拍价4600万元，经过35轮竞价由南京峰拓置业以8300万元竞得。
业内观点
土地“双限”影响颇大
就在本次土拍正式开拍前两天，南京市国土部门发布了一份“补充公告”，宣布房企拿地必须完全使用自有资金，包括银行贷款、信托资金、保险资金等全部被拒之门外，也就是说，房企必须全款拿地。算上一个月前公布的“一家房企只能拿一幅地块”的新政策，开发商在南京拿地将面临“双限”的局面，与买房人享受同样“待遇”。
“这两条新规对开发商的影响相当大，尤其的限制贷款的政策，听说本场拍卖中的一幅热门地块，原本有60多家开发商报名，被‘限贷’后，只剩下了十几家。”一位南京地产资深人士告诉扬子晚报记者，开发商几乎很少有全款拿地，资金一直处于“滚动”当中，通常房企在付完土地的首付款、签完土地出让合同后，便拿到银行抵押贷款，或者通过机构融资、向母公司借款等多种方式筹集资金。短短两天时间内，面对突然变更的拿地规则，一些企业只能打起了退堂鼓。
位置较偏，购地兴趣不浓
除了政策影响之外，本次土拍的6幅住宅用地中，真正的热门区域并不多，例如淳化的住宅地块虽然价格不高，但是位置相对主城较远，买房人以地缘客户居多，很难吸引主城购房者前往投资置业。
有本地开发商表示，最近两批地块亮点不多，除了昨天开拍的这一批，最新挂出的今年04号网拍地块共有8幅，其中住宅类只有5幅，且没有设置最高限价，也不要求现房销售，地块包括栖霞山附近的两幅文化旅游综合体地块，虽然包含住宅性质，不过极有可能属于定制项目；上海路的宅地则是南京大学的定向销售用地，同样不设最高限价；还有两幅六合区的宅地，由于六合不在限购范围，因此这次土地出让中也不做要求。
土地市场恐开始“降温”
无论是地块位置的原因导致市场降温，抑或是受到政策影响，楼市专家认为，南京土地市场的热度确确实实在下降。本轮南京房产调控先推出了楼市的限购与限贷，接着是土地市场的“双限”，政府的决心之大可见一斑。“最好是顺势而为，当前市场大环境下如果采取激进对策，恐怕并不明智，”专家指出，本轮调控或将持续较长时间，开发商应做好思想准备。（天诚规划ｚ）
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