集体土地入市后房价会下落吗？

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录入时间：2019-11-18 10:05:37 点击：

　　过去一二十年，住宅价格不断的攀升，引起了很大的社会矛盾。而其中推动房价上涨的一个重要因素是住宅开发使用的土地必须由地方政府的国有土地来提供。地方政府垄断了土地供给，用招牌挂的方式，一步步的推高了地价。地价又传导到了最终的房价中去。

　　8月26日，全国人大通过了对土地法的新修订，其中最引人瞩目的是第43条，删除了“任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有用地”。这一条原来是做房地产开发都必须用国有土地的法律依据。

　　今天取而代之的是允许集体经营性建设用地在符合规划依法登记，并经本集体经济组织2/3以上的成员代表同意的条件下，通过转让出租等方式，由集体经济组织以外的单位或个人直接使用

　　一句话就是，集体土地今后可以不经过地方政府的征收，不经过招牌挂就可以直接进入土地市场了。

　　应该说，目前在市场上很多对房地产有刚需，但还没有足够首付款的朋友们，对这一次法律的修改寄予了厚望，希望通过住宅土地多渠道供给，打破地方政府的垄断，从而降低地价降低房价。

　　那么，这个目标是否能实现?道哥认为并不乐观。主要是因为土地进入到城市里用于建设，要经过几个步骤。

　　第一、大家注意更改的后43条中“符合规划”4个字。符合规划是什么意思?谁掌握着规划?

　　一般来说，政府掌握着国土空间规划。今天，一些地级市，包括省级政府都在忙于制定各行政区域里的国土空间规划。

　　在规划之前有另外两个规划需要复核，一个是土地利用总体规划，另一个是城乡规划。今后土地利用总体规划和城乡规划逐渐就不再做了，会被国土空间规划替代。

　　而“符合规划”就是说集体经营性建设用地，进入市场时必须要符合地方政府的国土空间规划。并不是说村集体一商量，2/3投票一通过，集体土地就能进入到城市的市场中来。

　　所以，权利还是掌握在地方政府手里。而且每年进入市场的土地数量也必须符合相应规划。

　　第二是要符合用途。目前的土地法中讲的不是特别直白，但实际上是所有土地都只能用于工业或商业用途，言外之意这个土地不能用于民用住宅开发。只能用于工厂，或者商业用地，比如商铺、商场、超市、写字楼还有公寓等。

　　第三，集体土地进入城市后，必须要保证权属不变。我们知道集体经营性建设用地的所有权是属于村集体的。那么今后不论这个土地是用于开发企业的工厂，还是建写字楼，最后土地的所有权是村集体的这个性质不能改变。

　　我们今天所购买的不论住宅、公寓还是购买的商场，可能产权都是你个人的。但今后在集体经营性建设用地上开发的房子，和今天这些有产权性质的房产有根本性区别。说白了，集体经营性建设用地更多的是出让土地使用权。

　　当然了这些土地将来也可以抵押等，但是和我们今天所谈到的有产权性质的可以继承可以转让的房产有根本性区别。

　　今后这样的土地进入市场，对于住宅市场构不成直接影响，将来也不能够用于开发住宅。（天诚土地规划z）

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