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“70年”产权到期怎么办？政府让买房者放心
录入时间：2016-12-05 10:50:50 点击：
近日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布，明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的原则。这可以消除居民购房产权远虑、缓解富裕阶层资金外流压力、保障农民土地物权收益从而推动落户中小城镇的新型城镇化进程、加快三四线城市房地产库存去化，都有积极作用。
土地使用权续期明确财产权，长期可减缓资金外流压力，加速三、四线城市去库存
研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
点评：我国乃是土地国有制的国家，住宅用地使用权仅有70年，这就留下了土地使用权到期后续期的问题。之前市场存在着多种猜测，比较有代表性的有两种：其一，70年到期后自动续期，相当于住宅用地使用权是一个无期限的物权，即一经取得永久使用；其二，在到期后自动续期的过程中，可以收取一笔不太高的税金。
针对市场热议的70年住宅用地使用权续期问题，《意见》明确指明了有利于产权保护为今后相关制度设计方向。其好处不言而喻，主要有以下两点：
其一，保障居民房屋财产安全，减缓资金外流海外房地产市场的压力。受12月份美元加息因素影响，近期人民币贬值预期再起，人民币兑美元汇率一度逼近7，市民兑换美元意愿强烈。长久以来，我国房地产市场演绎一出“房价不败”的神话，热点一、二线城市更是如此。因此，市民逐渐形成了投资房地产的习惯，房地产遂成为居民大类资产配置的重要方向。而在资金外流海外市场的大背景下，海外房地产渐受市场欢迎，尤其是那些教育资源丰富、移民条件宽松的国家渐成创富群体投资首选。
与此形成鲜明对比的是，我国房地产市场基础制度设计相较落后，譬如70年使用权到期后续期的问题一直悬而未决。出于安全性因素考虑，叠加人民币贬值预期，投资资金外流海外房地产市场的趋势愈加明显。此次《意见》明确产权保护方向，可谓是打消广大购房者的后顾之忧，在一定程度上可以减缓资金外流海外房地产市场的压力。
其二，有利于市民安心置业，支持购房需求持续释放，加速楼市去库存的进程，中小城市更为受益。三、四线城市受制于人口长期净流出，购房需求难见爆发性增长，高库存风险持续高位运行。如果把现有房地产市场基础制度存在着的真空、漏洞予以弥补，将有助于增强购房者入市信心，刺激一部分尚在观望阶段的购房者提前入市，以便更快地实现楼市库存去化。
值得一提的是，近年来，各线城市正在加紧落实不动产登记制度，第一批试点城市上海和重庆已率先开征房产税长达5年之久，全国范围内征收房产税已是大势所趋。假使土地使用权到期后，再次征收很高的税金，必然存在重复征税的问题，显然会打压很大一部分购房需求正常释放，更是与中央去库存的主基调相悖。
完善财产征收征用制度，有助于加快城中村、棚户区改造进程
完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。
点评：土地、房屋等财产征收长期存在着行政机关自由裁量空间大、征收补偿标准不够公平、合理等问题，在征收的过程中往往会产生各类财产纠纷，极端情况下甚至会引发群体性事件。完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，有利于加速土地流转，缓解供地压力，热点一、二线城市受益更为显著。
值得关注的是，热点一、二线城市土地市场存在着两大难题：其一，土地供应长期受限，供地指标逐年递减，引致土拍竞争愈加激烈，高溢价乃至地王时有发生，地价、房价面临着较大的上涨压力；其二，多个城中村、棚户区改造项目悬而未决，既影响市容环境，对城市形象建设产生了较大的负面影响，又不利于土地集约化利用。受制于热点一、二线城市土地供应愈加逼仄，加大城中村、棚户区改造力度未尝不是增加土地供应的有效途径。
保障农民土地财产收益，为“三亿人”进城落户提供物质保障
深化农村土地制度改 保障农民土地财产收益，为“三亿人”进城落户提供物质保障革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。
点评：今年中央经济工作会议将去库存作为5大任务之一，鼓励农民工进城买房更是上升到化解房地产库存的政治高度，并且各省市积极跟进、加紧落实，纷纷出台各种措施鼓励农民进城买房。譬如，9月初沈阳再次下发《促进房地产市场健康发展的补充措施》，对于农村大中专毕业生购房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持，鼓励金融机构给予购房贷款**利率等支持。
不过，农民进城买房也存在着一些问题，突出表现于农民财产性收入偏低，首付款支出能力普遍不足。宅基地作为农民财产重要组成部分，*押、转让、买卖等交易行为有着诸多限制，农民处置变现的难度较大，财产收益权难以有效保证。落实承包地、宅基地的用益物权，增加农民财产收益，将有助于提升农民购买力，支持农民新增购房需求持续释放，加速楼市去库存。（天诚规划ｚ）
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