《中华人民共和国不动产登记条例（草案）建议稿》

 
目 录
 
第一章  总则. 2
第一节  一般规定. 2
第二节 登记机构和登记人员. 3
第二章 不动产登记簿. 4
第三章 一般登记程序. 7
第一节 一般规定. 7
第二节 登记申请. 8
第三节 受理与审查. 10
第四节  登记记载. 12
第五节 依法律文书办理登记. 13
第四章 土地使用权和房屋所有权登记. 14
第一节  土地使用权、房屋所有权的初始登记与设立登记. 14
第二节 土地使用权和房屋所有权的转移登记. 15
第三节 土地使用权和房屋所有权的变更登记. 16
第四节 土地使用权和房屋所有权的注销登记. 17
第五章  不动产他项权利登记. 18
第一节 一般抵押权登记. 18
第二节 最高额抵押权登记. 21
第三节 在建工程抵押    24
第四节 地役权登记. 24
第五节 宅基地使用权与土地承包经营权登记. 26
第六章 预告登记. 27
第一节 一般规定. 27
第二节 土地使用权转让或抵押的预告登记. 28
第三节 预购商品房与预购商品房抵押的预告登记. 29
第四节 房屋所有权转移与房屋抵押的预告登记. 30
第七章 其他登记. 30
第一节 更正登记. 30
第二节 异议登记. 32
第三节 查封与预查封登记. 33
第八章  法律责任. 34
第九章 附则. 35

第一章  总则

第一节  一般规定

    第1条【立法目的】
为规范不动产登记行为，维护交易安全，保护不动产权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》的规定，制订本条例。
    第2条【调整对象】
本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依据法律、行政法规的规定，将不动产权利和其他事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、建筑物、构筑物及其他地上定着物。
    第3条【登记能力】
下列不动产权利的取得、设定、转移、变更或者终止的，当事人可以申请登记：
㈠土地所有权
㈡建设用地使用权；
㈢宅基地使用权；
㈣土地承包经营权
㈤房屋所有权；
㈥地役权；
㈦抵押权；
㈧租赁权；
㈨信托权利；
㈩法律、行政法规规定规定可以登记的其他不动产权利。
依法不具有对抗第三人效力的不动产权利或者事项，不得登记。
第4条【登记客体】
下列不动产，可以进行登记：
㈠土地
㈡居住用房、经营性用房等建筑物；
㈢码头、油库、铁路、隧道、桥梁等构筑物；
㈣附着于土地、房屋，不可移动的附属设施；
㈤土地上下具有独立利用价值的特定空间；
㈥地下车库、商铺等房屋内具有独立利用价值的特定空间；
㈦物业小区内的道路、车位、绿地、空地等；
    ㈧法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。
    第5条【登记类型】
不动产登记包括下列类型：
㈠土地所有权登记；
㈡建设用地使用权登记；
㈢房屋所有权登记；
㈣不动产他项权利登记；
㈤预告登记
㈥更正登记；
㈦异议登记；
㈧查封登记；
㈨法律、行政法规规定的其他登记。

第二节 登记机构和登记人员

    第6条【属地管辖】
不动产登记，由不动产所在地的不动产登记机构办理。
不动产登记机构，是指直辖市、市、县人民政府规定的负责不动产登记的机构。
第7条【登记机构的职责】
    登记机构应当履行下列职责：
㈠查验申请人提供的权属证明和其他必要材料的齐备性；
㈡审查申请材料的真实性和完整性；
㈢审查申请材料之间及其与不动产登记簿记载之间内容的一致性；
㈣就有关登记事项询问申请人；
　　㈤如实、及时登记有关事项；
　　㈥法律、行政法规规定的其他职责。
　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
    第8条【主管机关】
国务院建设行政主管部门、土地管理部门负责指导、监督全国的不动产登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门、土地管理部门负责指导、监督本行政区域内的不动产登记工作。
    第9条【登记人员条件】
不动产登记人员应当具备与其岗位相适应的法律、房地产等方面的专业知识。
    第10条【登记人员执业要求】
国家实行不动产登记人员资格考试与定期培训制度。
从事不动产登记审核工作的人员，应当取得国务院不动产登记主管部门颁发的不动产登记上岗证书，持证上岗，并接受定期培训。

第二章 不动产登记簿

第11条【登记簿的设置与管理】
不动产所在地的市、县的登记机构应当在辖区内设置统一的登记簿，并负责登记簿的制作、管理与保存工作。
第12条【登记簿的编成】
不动产登记簿包括土地部分与房屋部分。
第13条【登记的基本单位】
没有房屋的土地以宗地为单位进行登记，记入不动产登记簿的土地部分。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
有房屋或在建工程的按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
在建工程按照规划许可确定的基本单元进行登记。
第14条【登记簿的内容】
不动产登记簿应当记载以下事项：
㈠土地、房屋等不动产的自然状况；
㈡土地所有权、土地使用权、房屋所有权和其他权利状况；
㈢法律、行政法规规定的其他可以记载的事项。
自然状况部分记载不动产的坐落、四至、高度、深度、编号、结构、层数、面积、竣工时间、产别性质、用地性质、土地使用年限等。建筑物的平面图和地籍图应当粘贴于自然状况部分。
权利状况部分记载土地所有权、土地使用权、房屋所有权、其他权利状况以及其他权利的权利人姓名（名称）、身份证号码或组织机构代码、权利内容、权利期限、权利来源、共有情况、登记日期、权属证书号及补换证情况、登记人员姓名等。
共有不动产的权利状况部分还应记载共有的性质、按份共有的份额、分管协议、处分共有物的约定、共有物分割的约定等。
法律、行政法规规定的其他可以记载的事项包括预告登记、异议登记、查封登记、预查封登记等，及其收件日期、收件号、登记日期、登记号。注记栏设于其他部分。
第15条【登记簿的形式】
　　不动产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式。
第16条【登记簿的完整性】
登记机构应当依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整的记载于登记簿上。
纸质登记簿应当标注页码，保证页码连贯。登记事项一经在登记簿上加以记载，任何人非经法定程序不得撕毁、涂改或者取下相关册页。
电子介质登记簿中相关记载内容依法发生改变的，应当对相关事项、法律依据、法律事实加以记载，任何人不得直接将该内容删除。
第17条【登记簿的查询】
任何人有权在提供合法的身份证明并支付费用后查阅登记簿中异议登记、查封登记、预查封登记等权利限制状况。
权利人、经权利人书面同意的利害关系人有权在提供合法的身份证明后查阅登记簿，并取得登记簿的复制件。复制件应由登记机构签章以确保与登记簿的记载一致。
电子登记簿可以通过信息系统进行查阅。
除法律另有规定外，登记机构只能根据不动产编号或不动产权属证书号提供查阅服务。
第18条【登记簿的管理与保存】
登记机构应当应当永久保存并妥善保管登记簿。
纸质登记簿应当配备必要的安全保护设施，并制作必要的副本。电子介质登记簿应当配备必要的电子安全防护措施，并每日异地备份。
除依法律、行政法规的规定或为避免登记簿遭受损害外，任何人不得将登记簿携带出登记机构。
第19条【不动产权属证书、登记证明的发放】
不动产权利人可以向登记机构申请发放不动产权属证书。登记机构应当根据登记簿的记载，缮写并向权利人发放不动产权属证书。
不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明，包括《所有权证》、《他项权证》等。申请登记不动产为共有的，登记机构应当在所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、异议登记以及法律、法规规定的其他事项在登记簿上予以记载后，由登记机构发放相应的登记证明。
       第20条【不动产权属证书、登记证明的效力】
权属证书、登记证明的内容与登记簿的内容不一致的，应当以登记簿记载的内容为准。当事人及利害关系人认为登记簿记载错误的，可以申请更正登记或者提起诉讼。
登记簿依法更正后，登记机构应当依据更正后的登记簿的记载更改权属证书、登记证明的内容。
　　第21条【不动产权属证书的发放】
不动产权属证书、登记证明遗失、灭失或破损的，权利人可以向登记机构申请补发或换发。登记机构补发或换发的，应当将有关事项记载于登记簿，并在权属证书、登记证明上注明“补发”或“换发”字样。
　　第22条【不动产登记资料的管理】
登记机构在登记簿记载相关信息后，应当妥善保存登记申请材料、内部审核文件等登记资料。
不动产登记申请材料，自接受申请书之日起保存十五年。
登记机关应当依据法律、行政法规的规定对不动产登记资料进行保存、销毁。

第三章 一般登记程序

第一节 一般规定

第23条【依申请原则】
不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规另有规定的除外。
第24条【房地一致原则】
不动产登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体相一致的原则。
第25条【登记连续性原则】
土地使用权未经登记的，该土地上的其他不动产权利不予登记；房屋所有权未经登记的，与该房屋有关的其他不动产权利不予登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
第26条【登记基本程序】
办理不动产登记，一般依照下列程序进行：
㈠申请；
㈡受理；
㈢审核；
㈣记载于登记簿。
不动产登记机构完成不动产登记后，应当向权利人发放不动产权属证书或者登记证明。
第27条【登记收费】
申请不动产登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费及相关税费。

第二节 登记申请

第28条【共同申请原则】
申请不动产登记，应当由当事人双方共同申请，但法律、行政法规另有规定的除外。
有下列情形之一，申请不动产登记的，可以由当事人单方申请：
㈠因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭不动产权利；
㈡因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得或变更不动产权利；
㈢因继承、受遗赠取得不动产权利；
㈣因不动产权利人姓名、名称变化或者不动产自然状况变化需要申请变更登记；
㈤权利人放弃不动产权利；
㈥法律、法规规定的其他情形。
第29条【共有房屋处分的登记申请】
共同共有不动产的处分，应当由全体共有人申请登记。按份共有不动产的处分，应当由登记簿上记载的占份额三分之二以上的共有人申请登记。登记簿记载了共有人关于共有不动产处分约定的，按照该约定办理。
第30条【共有房屋其他事项的登记申请】
共有人协议变更共有性质或者就共有不动产的管理进行约定申请登记的，应当共同申请。
共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。
第31条【共有份额的处分登记申请】
按份共有人转让其享有的共有的不动产份额，应当与受让人共同申请；受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人的书面同意。
按份共有人抵押其享有的共有的不动产份额，应当与抵押权人共同申请登记。
第32条【监护人代为申请】
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产的登记，应当由监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、监护关系的证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
第33条【境外申请人的登记申请】
境外申请人申请登记的，应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当按规定经公证、认证，并提交经公证的中文译本。
第34条【委托代理人代为申请】
申请人可以委托他人代为申请不动产登记。
委托代理人代为申请登记的，应当提交其身份证明、授权委托书以及委托人的身份证明。境外申请人的委托代理人的授权委托书应当按照经公证、认证，并提交经公证的中文译本。
第35条【申请登记材料】
申请人应当向登记机构提交下列申请登记材料，法律、法规另有规定的除外：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢登记原因证明文件；
㈣不动产权属证书；
㈤为完成登记所必需的其他材料。
登记申请书应当载明登记的类型、登记的不动产、权利变动内容或者事项、申请人以及申请时间，并由申请人签字或盖章。
第36条【申请材料目录公示】
登记机构应当依照法律、法规的规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第37条【真实性的保证】
登记申请材料应当为原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认内容与原件一致的复印件。
申请人应当如实提交申请登记文件，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第38条【强制公证】
下列登记申请材料，应当办理公证：
㈠自然人处分不动产，委托他人代为申请登记的授权委托书；
㈡依照继承或者遗赠，对申请登记的不动产享有权利的证明；
㈢父母之外的人对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护的除外。
法律或者行政法规要求出具书面同意的自然人，应当在登记人员见证下出具书面同意；不能亲自到登记机构出具的，该书面同意应当办理公证。
第39条【依职权登记】
有下列情形之一的，可以由登记机构依职权径行办理登记：
㈠经人民法院判决收归国有的不动产；
㈡  依法征收、没收的不动产；
㈢登记事项依法失效的；
㈣法律、行政法规规定的其他情形。
第40条【登记申请的撤回】
登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

第三节 受理与审查

第41条【受理登记的条件】
申请人提交的申请登记材料齐备且符合法定形式的，登记机构应当予以受理并出具书面凭证，申请日为受理日。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当一次性书面告知申请人补正的要求。，申请登记材料补齐日为受理日。
第42条【提示义务】
登记机构受理不动产处分登记申请的，应当在登记簿上就已受理的权利处分的类型与事实进行记载并予以公示。
第43条【告知义务】
受理登记申请后，第三人对权利归属提出异议的，登记机构应当告知其有权申请异议登记。
第44条【询问】
登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同类型的登记申请就申请人是否具有完全民事行为能力、申请登记事项是否属于申请人的真实意思表示、申请登记的房屋是否为共有房屋、登记簿记载的权利人是否同意更正以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并妥善保管。
第45条【补充材料】
登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
登记机构要求补充材料的，应当一次性书面告知。
第46条【实地查看】
办理下列不动产登记的，登记机构应当实地查看：
㈠房屋所有权初始登记；
㈡在建工程抵押权登记；
㈢因房屋灭失导致的所有权注销登记；
㈣法律、法规规定的应当实地查看的其他不动产登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第47条【予以登记的情形】
符合下列条件的登记申请，登记机构应当予以登记，并将申请登记的事项记载于不动产登记簿：
㈠申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
㈡申请登记的不动产与不动产登记簿记载一致；尚未办理房屋所有权初始登记的，申请登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载一致；
㈢申请登记的内容与申请材料证明的事实一致；
㈣申请登记的事项与不动产登记簿的记载不冲突；
㈤不违反法律、行政法规的强制性规定。
第48条【不予登记的情形】
有下列情形之一，当事人申请登记的，登记机构应当不予登记：
㈠  申请建设用地使用权初始登记，没有缴纳土地出让金的；
㈡申请登记的不动产属于违法建筑或临时建筑的；
㈢申请登记的不动产不能特定或者不具有独立利用价值的；
㈣已被查封的不动产，权利人因处分权利申请登记的；
㈤申请登记的不动产已被依法征收、没收的；
㈥申请登记的事项与登记簿的记载相冲突的；
㈦法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
不予登记的，登记机构应当向申请人出具不予登记通知书，告知不予登记原因、起诉或申请复议的机关及期限。
不予登记情形已消除的，当事人可以重新申请登记。

第四节  登记记载

    第49条【登记顺序】
同一不动产上有多项登记申请的，应当依据受理日的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。
第50条【登记日】
登记机构经审核，依法予以登记的，受理日为登记日。
第51条【顺位利益】
同一不动产上有多项登记的，按照登记日的先后顺序确定权利的优先顺序。登记日为同一日的，依据实际受理时间确定顺序。
第52条【记载于登记簿】
经审核符合登记条件的，登记机构应当自受理登记申请之日起于下列期限内将申请登记事项记载于登记簿，但法律、法规另有规定的除外：
㈠初始登记，60个工作日；
㈡处分登记，20个工作日；
㈢变更登记、预告登记、更正登记，10个工作日。
登记机构受理异议登记、查封登记、预查封登记申请的，应当于受理当日将申请登记事项记载于登记簿。
第53条【缮证和发证】
登记事项记载于登记簿后，登记机构应当缮写并发放不动产权属证书或者登记证明。
完成注销登记的，登记机构应当收回或者宣告不动产权属证书或登记证明作废，无法收回的应当在登记簿上附记该事实。
第54条【出具证明的义务】
有下列情形之一的，登记机构应当出具相关证明：
㈠自然人死亡，其权利承受人申请证明原自然人享有的不动产权利的；
㈡法人或者其他组织终止，其权利承受人申请证明原法人或者其他组织享有的不动产权利的；
㈢房地产灭失，自然人、法人或者其他组织申请注销原不动产权利的；
㈣法律、法规规定的其他情形。

第五节 依法律文书办理登记

第55条【依据人民法院、仲裁委员会法律文书的登记】
申请人持人民法院、仲裁委员会确认不动产权利归属和内容的生效法律文书申请登记的，登记机构应当按照本条例第  条的规定（予以登记的条件——起草者注）予以审核，符合登记条件的，应当予以登记。
申请人持人民法院、仲裁委员会其他生效法律文书申请登记的，或者不符合本条例规定的登记条件的，登记机构应当告知其到人民法院申请强制执行。
第56条【依据人民法院协助执行法律文书的登记】
人民法院执行人员持生效法律文书和和协助执行通知书到不动产登记机构办理相应登记的，登记机构应当核实工作人员身份、生效法律文书和和协助执行通知书的真实性，并按照协助执行通知书的要求办理登记。
登记机构认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
第57条【登记日】
不动产登记机构依据生效法律文书进行登记时，以相关法律文书生效日为登记日。

第四章 土地使用权和房屋所有权登记

第一节  土地使用权、房屋所有权的初始登记与设立登记

第58条【国家所有的自然资源的所有权登记】
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第59条【建设用地使用权的设立登记】
申请建设用地使用权设立登记的，应当提交下列材料
㈠登记申请书；
㈡申请人身份证明；
㈢建设用地使用权的来源证明文件；
㈣法律、法规规定的其他必要材料。
前款第二项建设用地使用权的来源证明文件包括，县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料、国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料。
第60条【集体土地所有权的初始登记】
申请集体土地所有权初始登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人身份证明；
㈢集体土地所有权证明文件；
㈣其他必要材料。
第61条【房屋所有权初始登记】
因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人身份证明；
㈢建设用地使用权证明；
㈣建设工程符合规划的证明；
㈤房屋已竣工的证明；
㈥房屋测绘报告；
㈦法律、法规规定的其他必要材料。
第62条【建筑物区分所有权共有部分的登记】
房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由登记机构在登记簿上予以记载，不颁发不动产权属证书。

第二节 土地使用权和房屋所有权的转移登记

第63条【土地使用权和房屋所有权转移登记的原则】
转让没有房屋的土地使用权的，当事人应当申请土地使用权转移登记。
转让房屋的，该房屋占用范围内的土地使用权一并转让，当事人应当申请房屋所有权转移登记。
第64条【土地使用权和房屋所有权转移登记的情形】
发生下列情形之一的，当事人应当申请土地使用权或者房屋所有权的转移登记：
㈠买卖；
㈡互换；
㈢赠与；
㈣继承、受遗赠；
㈤土地或房屋分割、合并，导致土地使用权或房屋所有权发生转移的；
㈥以土地使用权或房屋出资入股；
㈦法人或者其他组织分立、合并或破产导致房屋所有权或土地使用权发生转移的；
㈧法律、法规规定的其他情形。
第65条【土地使用权和房屋所有权转移登记应提交的材料】
申请土地使用权或房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人身份证明；
　　㈢土地使用权证书、房屋所有权证书或者房地产权证书；
　　㈣证明土地使用权或房屋所有权发生转移的材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
　　前款第㈣项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第66条【转移已经抵押的土地使用权或房屋】
抵押期间，抵押人转让抵押的土地使用权或者房屋所有权，申请转移登记的，除提供本条例第 条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押财产转让的书面文件、他项权利证书。符合登记条件的，登记机构应当办理抵押权的注销登记并办理土地使用权或者房屋的转移登记。
       第67条【因法律文书而发生的转移】
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得土地使用权或房屋所有权的，权利人转让该土地使用权、房屋所有权或者以之设定抵押权时，登记机构应当将土地使用权或房屋所有权登记到权利人名下后，再办理相应的转移登记或者抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得土地使用权或房屋所有权，人民法院的协助执行通知书要求登记机构予以登记的，登记机构应当予以办理，并在登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
       第68条【转移登记时权属证书的收回与发放】
登记机构将土地使用权或房屋所有权转移的事项记载于登记簿之后，应当收回或者宣告作废不动产权属证书，并根据登记簿的记载向新权利人颁发不动产权属证书。

第三节 土地使用权和房屋所有权的变更登记

第69条【变更登记的情形】
发生下列情形之一的，权利人应当申请土地使用权或者房屋所有权的变更登记：
　　㈠权利人的姓名或者名称变更的；
　　㈡房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
       ㈢土地或者房屋用途发生变更的；
　　㈣土地或者房屋面积增加或者减少的；
　　㈤同一权利人分割、合并土地使用权或房屋的；
　　㈥法律、法规规定的其他情形。
第70条【申请变更登记应提交的材料】
申请土地使用权或房屋所有权变更登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人身份证明；
　　㈢土地使用权证书、房屋所有权证书或者房地产权证书；
　　㈣证明发生变更事实的材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。

第四节 土地使用权和房屋所有权的注销登记

第71条【注销登记的情形】
经依法登记的土地使用权或房屋发生下列情形之一的，登记簿记载的权利人应当申请土地使用权或房屋所有权注销登记：
㈠土地或房屋灭失的；
㈡放弃土地使用权或房屋所有权的；
㈢法律、法规规定的其他情形。
第72条【注销登记应提交的材料】
申请土地使用权或房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人身份证明；
　　㈢土地使用权证书、房屋所有权证书或者房地产权证书；
　　㈣证明土地使用权或房屋所有权消灭的材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
第73条【其他权利人的同意】
经依法登记的土地使用权或者房屋上存在他项权利时，所有权人放弃土地使用权或者房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。
       第74条【依职权注销登记】
经依法登记的土地使用权或者房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定办理注销登记，并将注销事项记载于登记簿，原不动产权属证书收回或者宣告作废。

第五章  不动产他项权利登记

第一节 一般抵押权登记

第75条 【建设用地使用权抵押权的设定登记】
以建设用地使用权抵押的，当事人应当申请抵押权设立登记并提交下列文件：
㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢建设用地使用权证书；
　　㈣抵押合同；
　　㈤主债权合同；
　　㈥法律、法规规定的其他必要材料。
第76条 【四荒土地承包经营权抵押权的设定登记】
以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，当事人可以申请抵押权设立登记并提交下列文件：
㈠登记申请书
㈡申请人的身份证明
㈢土地承包经营权证书
㈣抵押合同
㈤主债权合同
㈥法律、法规规定的其他必要材料
第77条 【房屋抵押权的设定登记】
以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权设定登记并提交下列文件：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢房屋所有权证书；
　　㈣抵押合同；
　　㈤主债权合同；
　　㈥法律、法规规定的其他必要材料。
第78条【乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押权的设定登记】
依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢房屋所有权证书；
　　㈣集体所有建设用地使用权证明；
　　㈤主债权合同和抵押合同；
　　㈥法律、法规规定的其他必要材料。
第79条【共同抵押权的设立登记】
数个不动产可以一并抵押。该数个不动产属于不同登记机构管辖的，应当向各个不动产所在地的登记机构分别申请抵押权设定登记。
第 条 【重复抵押的登记顺序】
同一不动产上设立多个抵押权的，登记机构应当按照受理日的先后办理登记，并依次记载于不动产登记簿。
第80条【记入登记簿】
对符合规定条件的抵押权设立登记，登记机构应当将下列事项记载于登记簿：
　　㈠抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
㈡抵押权的顺位；
㈢被担保的主债权种类及其数额
㈣担保的范围；
㈤债务履行期限；
㈥登记时间。
       以属于同一登记机构管辖的数个不动产一并抵押的，当事人申请抵押权设定登记时，已限定各不动产担保的债权数额的，登记机关应在登记簿上加以记载。
       第81条【抵押权的变更登记】
　   发生下列情形之一的，当事人应当申请抵押权变更登记：
       ㈠抵押当事人、债务人的姓名或者名称变更的；
       ㈡抵押权顺位变更的；
       ㈢抵押权人放弃抵押权顺位的；
㈣被担保的主债权种类及其数额变更的；
㈤担保范围变更的；
㈥债务履行期限变更的；
㈦法律、法规规定变更抵押权的其他情形。
       第82条【抵押权变更登记的申请材料】
　　申请抵押权变更登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢他项权证书；
　　㈣抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
　　因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第㈣项材料。
　　因抵押权的顺位、被担保债权主债权的种类及数额、担保范围发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证明。
第83条【抵押权的转移登记】
不动产抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢他项权证书；
　　㈣不动产抵押权发生转移的证明材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
       同一不动产上设定数个抵押权的，其中一个抵押权因主债权转让而办理转移登记的，该抵押权的顺位不发生改变。
第84条【抵押权的注销登记】
抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
　　㈠主债权消灭；
　　㈡抵押权已经实现；
　　㈢抵押权人放弃抵押权；
　　㈣法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
第85条【申请材料】
申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢他项权证书；
　　㈣抵押权消灭的证明材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。

第二节 最高额抵押权登记

第86条【最高额抵押权的设定登记】　
设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。
第87条【申请材料】
申请最高额抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢不动产所有权证书；
　　㈣最高额抵押合同；
　　㈤一定期间内将要连续发生债权的合同；
　　㈥法律、法规规定的其他必要材料。
当事人申请最高额抵押权设立登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交相应的主合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
第88条【记入登记簿】　
对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，登记机构应当将以下事项记载于登记簿，并明确记载其为最高额抵押权：
㈠抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
㈡抵押权的顺位；
㈢最高债权额；
㈣担保范围；
㈤债务履行期限；
㈥登记时间。
当事人申请最高额抵押权设定登记时已经明确约定了债权确定期间的，登记机构应当将其记载于登记簿。
第89条【最高额抵押权的变更登记】
当事人变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形的，应当申请最高额抵押权变更登记。
第90条【申请材料】
申请最高额抵押权变更登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢他项权证书；
　　㈣最高额抵押权发生变更的证明材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
因最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证明。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，应当申请最高额抵押权变更登记，当事人另有约定的除外。
第91条【最高额抵押权的转移登记】　
最高额抵押权因债权人将自己在导致一定期间内将要连续发生债权的合同中权利义务一并转让而转让，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢他项权证书；
　　㈣最高额抵押权发生转移的证明材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权且当事人约定最高额抵押权随同该部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本法第 条的规定办理抵押权转移登记。当事人转移部分债权并约定最高额抵押权继续担保该被转移的部分债权的，登记机构应当按照约定办理登记。
第92条【最高额抵押权的确定登记】　
因最高额抵押权担保的债权确定而申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢他项权证书；
　　㈣最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
第93条【记入登记簿】　
对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将债权确定的事实记载于登记簿。
人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了抵押权人的债权的，当事人一方可以申请登记机构将债权确定的事实记载于登记簿。
登记簿没有记载债权确定期间的，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后有权请求登记机构办理最高额抵押权确定登记。

第三节 在建工程抵押

第94条【在建工程抵押权设立登记】　
以正在建造的建筑物（以下简称在建工程）设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第95条【申请材料】　
申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢抵押合同；
　　㈣主债权合同；
　　㈤建设用地使用权证书；
　　㈥建设工程规划许可证；
　　㈦法律、法规规定的其他必要材料。
第96条【在建工程抵押权的变更、转移和注销登记】
已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
　　㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢登记证明；
　　㈣证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
　　㈤法律、法规规定的其他必要材料。
第97条【在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记】　
在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，在建工程抵押权登记自动转为相应的房屋抵押权登记。
在建程抵押权登记转为房屋抵押权登记时，抵押财产范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。

第四节 地役权登记

   第98条【地役权的设立登记】
   以不动产设定地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
   第99条【申请地役权设立登记时应提交的文件】
   申请地役权设立登记的，应当提交下列文件：
   ㈠申请书；
   ㈡当事人及代理人的有效身份证明；
   ㈢建设用地使用权证、房屋所有权证或房地产权证；
   ㈣地役权合同；
   ㈤法律、法规规定的其他必要文件。
  第100条【地役权设立的特殊要求】
  土地他项权利人申请地役权登记的，地役权期限不得超过他项权利的剩余期限。
  土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经他项权利人同意，所有权人不得设立地役权。
  第101条【地役权登记事项】
  对符合规定条件的地役权设立登记，登记机构应当按照登记申请书的记载，将利用目的和方法、利用范围、地役权期限等事项分别记载于需役地和供役地登记簿。
  供役地、需役地分属不同登记机构主管的，当事人应当向供役地所在地的登记机构申请地役权登记。供役地所在地登记机构完成登记后，应将相关事项通知需役地所在地登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
  第102条【地役权的转让登记】
  地役权不得单独转让、抵押。
  办理需役地转移登记的，或者因需役地分割转让且转让部分涉及地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人书面拒绝一并申请地役权转移登记的，登记机构办理转移登记时应当办理地役权注销登记。
  第103条【供役地的转让】
  供役地分割转让办理登记，转让部分不涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
 

第五节 宅基地使用权与土地承包经营权登记

第104条【宅基地使用权设立登记】　
       申请宅基地使用权设立登记的，应当提交下列文件：
       ㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢有批准权的人民政府的批准文件；
　　㈣其他必要材料。
申请登记的宅基地涉使用权及占用农用地的，还应当提交农用地转用审批文件。
第105条【土地承包经营权设立登记】
       申请土地承包经营权设立登记的，应当提交下列文件：
㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢土地承包合同；
　　㈣其他必要材料。
       本集体经济组织以外的单位或者个人通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，还应当提交该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的书面同意文件以及乡（镇）人民政府的批准文件。
第106条【土地承包经营权的转移登记】
经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，权利人应当申请土地承包经营权转移登记：
㈠互换；
㈡转让；
㈢入股；
㈣其他导致土地承包经营权转移的情形
第107条【土地承包经营权转移登记的申请材料】
       申请土地承包经营权转移登记的，应当提交下列文件：
㈠登记申请书；
　　㈡申请人的身份证明；
　　㈢证明土地承包经营权发生转移的材料
㈣法律、法规规定的其他必要材料。
转让通过家庭承包方式取得的土地承包经营权申请转移登记的，还应当提交受让人属于本集体经济组成员的证明文件和发包方的书面同意文件。
申请通过其他方式取得的土地承包经营权的转移登记的，还应当提交土地承包经营权证书。

第六章 预告登记

第一节 一般规定

第108条【预告登记的适用范围】
有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
㈠转让土地使用权或土地承包经营权；
㈡以土地使用权设定抵押；
㈢预购商品房；
㈣以预购商品房设定抵押；
㈤房屋所有权转让、抵押；
㈥法律、法规规定的其他情形。
第109条【预告登记证明】
登记机构将预告登记在登记簿上予以记载后，应向权利人发放预告登记证明。
第110条【预告登记的效力】
预告登记后，未经预告登记权利人的书面同意，处分该不动产而申请登记的，登记机构不得办理。
第111条【预告登记的转让】
预告登记后债权转让的，当事人应当申请预告登记的转移登记。
第112条【预告登记转为本登记】
预告登记后，自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，当事人申请登记的，登记机构应当按照预告登记的内容和顺位办理相应的登记。
第113条【预告登记的失效与注销登记】
有下列情形之一的，当事人可以申请注销预告登记：
㈠合同无效或者被撤销；
㈡合同被解除；
㈢预购商品房预告登记自能够进行登记之日起三个月内未申请登记的；
㈣法律规定或者当事人约定的其他情形。
登记机构注销预告登记后，应当收回原预告登记证明。

第二节 土地使用权转让或抵押的预告登记

第114条【土地使用权转移预告登记的申请材料】
申请土地使用权转移预告登记，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢土地使用权转让合同；
㈣转让方的土地使用权证书或者房地产权证书；
㈤当事人关于预告登记的约定；
㈥其他必要材料。
第115条【土地使用权抵押预告登记的申请材料】
申请土地使用权抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢抵押合同；
㈣主债权合同；
㈤土地使用权证书或房地产权证书；
㈥当事人关于预告登记的约定；
㈦其他必要材料。
第116条【土地承包经营权抵押预告登记的申请材料】
申请土地承包经营权抵押预告登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢抵押合同；
㈣主债权合同；
㈤土地承包经营权证书；
㈥当事人关于预告登记的约定；
㈦其他必要材料。

第三节 预购商品房与预购商品房抵押的预告登记

第117条【预购商品房预告登记的申请材料】　
申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢已登记备案的商品房预售合同；
㈣当事人关于预告登记的约定；
㈤法律、法规规定的其他必要材料。
第118条【预购商品房预告登记的单方申请】
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记时，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第119条【预购商品房抵押权预告登记的申请材料】　
申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢抵押合同；
㈣主债权合同；
㈤预购商品房预告登记证明；
㈥当事人关于预告登记的约定；
㈦法律、法规规定的其他必要材料。
第120条【商品房预售预告登记与预购商品房抵押权预告登记自动转为本登记】
预售商品房办理所有权初始登记后，无须当事人的申请，商品房预售预告登记与预购商品房抵押权预告登记自动转为相应的登记。

第四节 房屋所有权转移与房屋抵押的预告登记

第121条【房屋所有权转移预告登记的申请材料】
申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢房屋所有权转让合同；
㈣转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；
㈤当事人关于预告登记的约定；
㈥法律、法规规定的其他必要材料。
第122条【房屋抵押权预告登记的申请材料】
申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢抵押合同；
㈣主债权合同；
㈤房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
㈥当事人关于预告登记的约定；
㈦法律、法规规定的其他必要材料。

第七章 其他登记

第一节 更正登记

第123条【更正登记的申请】
登记簿记载的权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
㈠登记申请书；
㈡申请人的身份证明；
㈢证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料，但确有证据证明登记簿记载错误的除外。
第124条【更正登记的条件】
符合下列条件，且错误登记之后没有发生处分登记、预告登记或者异议登记的，应予更正：
㈠登记簿的记载与登记档案不一致，登记簿记载确有错误的；
㈡登记完成后，出具据以作出登记的相关证明材料的机构依法更正该证明材料的；
㈢有证据证明不动产登记簿记载错误，且登记簿记载的权利人同意更正的。
登记完成后，据以作出登记的相关证明材料被撤销，当事人请求更正的，登记机构应当告知其现行向人民法院起诉或者申请仲裁。
因登记簿更正而需要更正权属证书内容的，应当书面通知权利人换领权属证书。
第125条【真实权利状况与登记簿记载的不一致】
人民法院、仲裁机构的法律文书确定的权利归属或者权利内容与登记簿的记载事项不一致的，登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书办理相应的登记。
第126条【依职权更正】
登记簿的记载错误不涉及不动产权利归属或者内容的，登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理的，登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
第127条【处分登记的暂缓】
因登记簿上记载的不动产权利归属或者内容错误而进行更正登记期间，登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，登记机构应当暂缓办理。

第二节 异议登记

第128条【申请异议登记的情形】
利害关系人认为登记簿记载的权利归属或者权利内容有错误，可以申请异议登记。
第129条【异议登记的办理】
登记机构受理异议登记的，应当于受理当日将异议事项记载于登记簿，并通知登记簿记载的权利人。
第130条【异议登记的效力】
权利人处分不动产申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当暂时中止办理原登记申请，并书面通知申请人。申请人申请继续办理的，应予办理。
异议登记设立之后，登记簿记载的权利人申请登记的，应予办理。
第131条【告知义务】
在申请之前，申请人没有向人民法院起诉或者申请仲裁委员会仲裁的，登记机构受理异议登记时应当告知申请人应当在异议登记之日起十五日内起诉或