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天诚规划报道：房地产行业革命的导火索－土地流转
录入时间：2014-05-31 20:44:25 点击：
天诚规划报道：
2014年国内房地产行业下行趋势越来越明显，城市土地开发空间越来越小，而与之相对的是农村土地流转改革的热度越来越高，在国家继续推新城镇化的背景下，土地流转将形成资源配置和利益分配的新格局，并将为房地产行业新革命时代的导火索。
一、各地农村土地流转的模式
综观各地试点的土地流转模式，其核心无外乎是土地经营权、宅基地财产权等确权，通过土地产权交易所进行交易流转。
1.土地置换——成都、重庆模式
2007年6月国务院批准成渝统筹城乡综合配套改革试验区，成都、重庆获得城乡一体化改革的“先行先试权”，这是两地进行土地流转改革试点的政策背景。
重庆市首创地票交易模式。这种模式下，区县政府下设的土地政治机构通过农民宅基地复垦、验收后确认腾出的建设用地指标，即形成一宗宗地票;用地企业在重庆农村土地交易所竞拍获得地票证书;然后通过“招拍挂”选取符合城乡总体规划的待开发土地，用地票申请办理转用手续，至此地票落地为实际的建设用地地块。重庆市出台的文件严令：地票竞拍获得的收益全部反哺三农，85%归农民个人，15%归村集体。地票模式创设出来之后，地票交易的规模不断扩大，仅2011年一年交易地票5.29万亩，成交金额129.07亿元。
成渝两地的土地流转改革试点，通过土地交易平台，对接城市资本与农村国土整治，由此增加农地和建设用地指标，再经由“占补平衡”和“增减挂钩”，进一步推动土地资源的集约利用，形成城市资本与农村闲散土地资源的良性互动，从而释放出更多的级差土地收益。但是实践过程中也存在着漏洞。一方面，一些房地产开发商高价拍得“地票”用于中心城区土地的开发，不利于城乡统筹发展;另一方面，地票交易获得的收益并没有真正全部反哺三农，土地收益的增值再分配有损“失地”农户。
2.资本撬动——土地信托模式
3.游离法外——农村小产权房
城镇化的进程中，大城市的扩张造就了“城乡结合部”、“城中村”等具备城市和乡村双重特点的过渡地带;乡镇经济的发展，围绕乡镇政府所在也崛起了一批小城镇。这些地带的商业、教育、医疗及企业等资源相对集中，流动人口规模及对居住的需求越来越大，于是相应就出现了大批建设在农村集体土地上对外出售但不合乎现行法律法规的“小产权房”。
二、房地产企业的机遇
各地对农村土地流转的探索，尽管还存在着收益分配不够公平、农地质量下降、交易不规范等不足，但是还是为改革开了个好头。这场改革必然会继续深化下去，同时形成资源的重新分配和新的利益格局，土地流转可能引起地产行业的新革命，而对于房地产商也意味着发展机遇。
1.扩充土地储备新渠道
这以重庆地票模式表现的最为明显。地票的制度设计，基本上就是为房地产企业准备的。截至2013年底，全市累计交易地票12.24万亩(约8164万平方米)、约245亿元，其中7.68万亩地票落地使用，价格从最初的8万元/亩升至20万元/亩。参与地票竞拍的以房地产商为主，其中不乏龙湖、金科等知名企业，其次是土地储备机构和园区开发机构。在城市建设用地资源越来越有限的情况下，类似“地票”的制度创新，通过土地流转为房地产商提供了扩充土地储备的新渠道。
2.探索发展农业休闲综合体
未来学家格雷厄姆莫利托指出：到2015年人类将走过“信息时代”的高峰期而进入“休闲时代”。休闲地产将是房地产商发展的方向之一，而构建一个农业休闲综合体可以作为休闲地产发展的一种模式。一方面，可避免与一线地产商正面交锋，抢占稀缺的旅游资源，降低开发风险;另一方面，农业休闲综合体的构建迎合了国家提出的新城镇建设要求，也能有效的解决“三农”问题，并能带动旅游、会展、文化、商贸、物流等多个产业的发展，因此也将获得乡(镇)村级地方政府的支持。而土地流转为围绕农业资源发展休闲地产提供了空间可能性。一是“腾出”用于非农的营利性质的建设用地，用于医疗、教育、餐饮等配套设施建设;二是农地通过流转集中规模化，便于统一规划、开发和管理果蔬采摘、茶园、花园等观光项目。
3.小城镇建设，从城乡结合部开始。
日本和欧美发达国家早已经历了“逆城市化”的阶段，期间形成大量精致的小城镇，为承接城市人口的回流起到了重要作用。这些小城镇规模小人口不多，以第一产业和第三产业为主，且各具特色。新的城镇建设项目则规划先行，很少有大规模的更新及建设项目，且以不影响原城镇的整体风貌和格局为前提。
我国的京上广深等特大城市“逆城市化”的进程初现，随着城镇化建设的深度推进，其他城市未来将也必然会经历这一阶段。房地产商尤其是在规划设计、地产开发、建筑施工、物业管理等全产业链布局的企业，在涉足小城镇项目规划和建设方面更具优势，甚至向小城镇整体运营商转型，追求可持续发展。从空间和土地升值潜力的角度，建议目前先从城乡结合部的小城镇建设开始。（天诚规划ｚ）
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