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义乌市盘活宅基地和住房 持续释放改革红利
录入时间：2018-03-16 10:33:55 点击：
近日，义乌市福田街道江北下朱村民金景兴喜笑颜开，他与村里的其他260户村民一样，领到了盼望已久的“红本本”——不动产权证书。在义乌，这样喜庆的场景已出现多次，2017年全市共颁发了农村住房不动产权证2万多本。义乌举全市之力深入推进农村土地制度改革，农村和农民受益明显，农民宅基地和住房的财产权得到盘活，改革红利持续释放。
今年中央一号文件《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。农村土地制度改革是一项牵一发而动全身的基础性改革，是实施乡村振兴战略的核心动能。这项重大的理论和实践创新，为深化改革指明了方向。农村宅基地“三权分置”这一改革创新成果是义乌市率先提出的，通过基层首创和近三年的改革实践，为国家的顶层制度设计奠定了一定的基础。
农村土地改革的先行者
“盘活农村居民最大的沉睡资产，让改革红利惠及农民、农村以及全市经济社会发展诸方面。”2015年3月义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来，在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上，义乌积极推进理论创新和实践探索。同年4月，义乌市就在上报的《义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》中提出了“完善‘以集体经济组织成员资格和家庭农户为控制标准，以多种方式实现户有所居和财产权益’的宅基地分配模式。探索建立集体经济组织成员相对固化、初始分配公平取得、新增成员市场配置的宅基地分配制度。”在全国最先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度设计。
2016年4月26日，义乌市委、市政府印发的《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》明确，在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。由此，基本确立了义乌市宅基地制度改革中的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度基础。
义乌市坚持把农村宅基地“三权分置”制度创新和顶层设计作为改革的重要突破口、主引擎来抓，建立完善农村宅基地“取得固定化、价值市场化、权益多样化、配置有偿化、管理科学化”新机制，努力维护好宅基地的基本保障功能，实现好宅基地的完整物权功能，发展好宅基地的价值增值功能。从宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市流转、有偿使用、有偿退出及民主管理等七方面，建立了农村宅基地制度改革试点“1+7+9”的制度体系，在此制度框架下积极推进先行先试，改革多项成果位列全国第一。
在维护宅基地所有权方面，义乌市突出农村农民主体地位，通过村级组织民主管理，实现村集体自主实施美丽乡村建设和宅基地的自主分配。2017年，全市启动农村更新改造47个村，累计拆除旧房1744户、建筑占地17.95万平方米，30个村已开工改造。为鼓励农村节约集约用地，节余的村庄建设用地可以集体经营性建设用地入市。2017年义乌市入市成交19宗，其中18宗是村节余的建设用地，总用地107.71亩，成交价款8723.87万元。如义乌农村旅游“明星村”——城西街道何斯路村，将节余的6.2亩村庄用地入市用于宾馆建设，进一步带动村旅游业发展。村集体宅基地所有权在经济上也得到了实现，通过改革，村集体共获利51.26亿元，其中宅基地退出复垦为“集地券”收益7.81亿元，有偿选位费32亿元，有偿使用费9.5亿元，入市获利0.70亿元，留地安置货币补偿1.25亿元。
“三权分置”如何实现
在固化宅基地资格权方面，义乌市严格界定村集体经济组织成员的资格条件，通过“按人分配、按户控制”实现宅基地资格权的无偿分配，探索不同区域农民住房保障的多种实现形式。2017年全市实现了29479户农户的“住有所居”，其中新社区集聚完成协议签订5316户，已安置高层公寓8208套；解决住房困难户3010户，治理危房户21153户。义乌市还规定，宅基地资格权可通过市场公开配置方式在本村集体经济组织内部由村集体经济组织进行有偿调剂。2017年11月份，佛堂镇坑口村以公开拍卖方式对宅基地进行有偿调剂，共成交面积573.56平方米，成交均价13726.34元/平方米。
在完善宅基地使用权权能方面，义乌市首先是大力开展农村住房历史遗留问题处理，对轻微违法的农户，经村集体经济组织收取有偿使用费后，允许办理不动产权证。目前，全市已完成农村住房历史遗留问题处理128个村，累计34592户农户交纳有偿使用费9.5亿元，占全国试点地区总量的2/3以上。率先建立了全国首个农村宅基地基准地价体系，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米。允许合法取得的宅基地连同地上建筑物，转让给本市范围内农村集体经济组织成员。已办理转让登记104宗，其中跨集体经济组织13宗，集体经济组织内部转让91宗。持有宅基地使用权证和房屋所有权证（或者农村住房不动产权证）的农户，都可以农村住房抵押担保方式申请贷款。截至目前，义乌当地24家金融机构累计发放农民住房财产权抵押贷款7029笔，贷款金额34.09亿元，占全国试点地区总量的1/3以上。
义乌在农村宅基地制度改革实践中，以宅基地“三权分置”为基础，坚持维护农村宅基地集体所有权，固化宅基地资格权，完善宅基地使用权，既保障了农民的基本居住权利，又唤醒农村沉睡的资产，最大限度地促进了宅基地价值的增值，增加了农民财产性收入。同时，优化了城乡土地资源配置，让城市更像城市、让乡村更像乡村，走出一条乡村振兴的特色之路。2017年全市732个村集体经济年收入全部达到10万元以上，农民人均收入从改革前的2.60万元增加到3.32万元；新增各类经济主体20余万户。义乌全市共有宅基地20余万宗，土地制度改革后按农民住房财产权抵押贷款平均每宗50万元推算，理论上全市可盘活资产1000亿元，撬动了农民沉睡的巨额资产，为农村发展、乡村振兴提供了新动能。（天诚土地规划设计ｚ）
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