当前位置 : 行业信息 >> 行业动态
【2014两会】看地方土地制度改革前景
录入时间：2014-03-29 10:59:13 点击：
山东天诚国土规划设计院有限公司信息报道：
两会上，土地制度改革成为各方关注的焦点，2013年11月至今，各省份先后在三中全会决定的基础上，公布了各自的贯彻落实方案。细读文件，农村土地制度改革地方比中央更为积极。
2014年3月3日，全国政协十二届二次会议开幕之后，农村土地改革毫无悬念地成为提案热点之一。
农工党中央提出的《关于创新制度机制，推进农村土地流转的提案》，成为今年全国政协的第七号提案，民盟中央也选择了“农村土地制度改革”作为大会发言主题，可见土改在当下全局改革中的地位。
十八届三中全会明确了农村土改大的方向和思路，即城乡土地“同地、同权、同价”，农村集体经营性建设用地闸门亦因此打开。但是，农村集体经营性建设用地之外的宅基地流转，谁来破局，如何破局，目前尚不明朗。而这恰是夯实农民财产权的核心环节，也是农村土地最为广袤最具想象空间的部分。
3月5日，全国人大十二届二次会议开幕，事关国计民生的土改预计也会成为焦点议题。
2013年11月至今，各省份先后在三中全会《决定》的基础上，公布了各自的《贯彻落实中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定的意见》。细读文件，在农村土地制度改革问题上，南方周末记者发现，各地表情不一，颇有意味。
中央慎重，地方积极
1982年宪法规定，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有。在城乡土地“同地、同权、同价”被明确之后，权能上与城市土地有着极大差别的农村土地(包括耕地、公益性公共设施用地与经营性用地、宅基地)就成为土改的焦点。
在农村土地中，承包地(主要指耕地)的流转历史已有二十余年，只是规模一直相对较小，三中全会再次明确了要赋予农民对承包地“使用、流转、抵押”等各项权能;集体经营性建设用地是村集体的共有土地，原本用来做晒谷场、存放农机用具等，改革开放后，农村经营性建设用地普遍转变了土地用途，乡镇企业就植根于此，而此次三中全会的突破是，允许这部分用地直接入市交易，与国有土地同权同价。
唯有在宅基地怎么改这个问题上，中央使用了“慎重稳妥”四个字，强调了改革路径是“选择若干试点”和“探索”——“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”
按照中国现行法律法规，农民对宅基地只享有使用权，而没有抵押、担保、转让等一系列财产权利，想买卖宅基地也只能卖给本村农民。
不过，“慎重稳妥”的表述并没有被所有的地方政府原样照搬。
浙江省在贯彻落实三中全会精神的文件中，反而使用了“积极稳妥”四个字，并且给出了具体方案：“宅基地的跨社置换和有偿退出”;同样采用了“积极稳妥”态度的还有江西;而在湖南，不仅没有照搬中央文件，开展试点的时间表都有了——2014年，选择部分县乡开展试点，稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。
像湖南一样，更多的省份隐去了“慎重”，留下了“稳妥”，比如黑龙江、海南、四川、甘肃、北京等省市;广东则是避开了态度上的词汇，直接表示会“按照国家要求开展试点”;广西甚至避开了宅基地改革的单列，表示要“赋予农民集体土地和财产抵押、担保、转让权”，可宅基地正是农民集体土地的一部分。
即便在剩下近半数照搬“慎重稳妥”字眼的省份中，也有山西省将宅基地抵押贷款改革暗含在金融领域的表述之中，还明确了要在27个县份开展。
此试点非彼试点
在中国经济体制改革研究会副会长石小敏看来，中国的改革已经进入“一分规划九分行动”的阶段，文件用语上的表情不一固然可能暗藏玄机，踏实落地的改革举措才是关键。
2013年12月以来，切实按照三中全会土改精神落地的改革突破，仅见一例。同年12月20日，深圳一块原农村集体用地首次成功上市，由深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得，土地收益的70%归政府，30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有，成为“建立城乡统一的建设用地市场”的一个改革示范。
但地方政府对贯彻中央精神文件的有限突破，自然也不会是空穴来风。山西省专门提及的“宅基地抵押”业务，早在2008年时，浙江的嵊州、温州等地就已经开始试点。
2010年，人民银行、银监会等四部门发文提出“探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务”之后，这项业务更是在全国东部、中部等多个省市落地开花，目前已知的就有山东、福建厦门、内蒙古赤峰、湖南浏阳等地。至2013年年中，湖南浏阳为农村房屋所做的抵押金额累计已达358.71亿元。
将“积极争取国家试点”这样的字眼明确写进贯彻三中全会文件的河北省，也是在2013年就接待了国土资源部的宅基地调研小组。根据《国土资源报》的报道，该调研的目的正是通过选择试点的方式，尽快启动宅基地制度改革。
截止到目前为止，尚没有任何一地争取到关于宅基地流转改革的正式的国家试点。2014年初下发的中央一号文件中，在谈及这个问题时，还特意强调了“各地不得自行其是、抢跑越线”。
即便如此，打算“积极争取国家试点”的河北省还是将石家庄选作了省内试点。根据公开报道，2014年石家庄要在鹿泉、正定、栾城、藁城和市内各区已完成农村产权确权登记的乡村，开展宅基地流转、集体经营性建设用地入市试点。
其实，中国的农村土地制度改革已经在试点的道路上走了十余年之久。增建挂钩、宅基地换房、土地换社保等等试点早已在全国呈现遍地开花的态势，但始终未有某地的试点正式在全国范围内予以推广。
“新一轮的试点将会有所不同。”国土资源部一位内部人士透露，“过去的试点因为中央精神的不确定，随时有被叫停的可能。这一次确定的国家试点，可以理解为实打实的先行开展，积累经验后推广到全国。”
记者从国土资源部和浙江当地获得的最新消息是，有关宅基地流转的相关试点，浙江某市将有可能进入第一轮吃螃蟹的名单。目前相关文件正在批复之中，两会后或可见分晓。
市场暗流活跃
比地方政府更为积极的，是市场的各种或明或暗的力量。在这些力量的共同作用下，全国建设用地数量猛增。
2013年12月30日，国土资源部公布了第二次全国土地调查(下称二调)的成果公报，其中，全国建设用地较之二调启动之前的2008年土地变更调查数据，多出了8729万亩!
数据上的巨大落差，折射着市场暗流更甚。例如，2001年以来的全国土地变更调查数据显示：2001年全国建设用地约为4.66亿亩，此后以每年500万亩左右的规模上升。以这一增幅计算，2013年较之2008年，建设用地增加估计应在2500万亩左右。
记者从国土资源部和中农办等部门获知，1998年后，建设用地基本维系了每年500万亩左右合法用地和200万亩左右灰色用地的格局。中农办主任陈锡文曾在一个内部场合表示：“通常，土地指标在地级市这一级即已基本被瓜分完毕，但县里的建设照样搞得红红火火。”
在这一背景下，以小产权房为代表的、合理却不合法的灰色用地层出不穷。4年之前，中房集团前董事长孟晓苏即估算，全国小产权房面积高达66亿平方米。此番多出的8000余万亩建设用地，亦有相当部分的灰色用地。
土地用途从农业转向工商业所释放出的巨大级差地租，以及工商业高于农业的投资回报率，是地方政府不断通过违规用地上项目的源泉。2010年，西部某县在国土资源部全国清查违规高尔夫球场之际，“顶风快上”，该县县长私下对南方周末记者表示：官员政绩考核以GDP优先，“没有土地就没有项目，没有项目就没有GDP”。言外之意，基层政府亦是迫不得已。
这位县长表示，长期以来，包括宅基地在内的农村集体建设用地存在着巨大的浪费。仅以宅基地为例，在村集体无偿划拨之后，几乎家家户户都多占宅基地。同时，在农村人口不断迁往城市之后，继续保留原有宅基地，已经没有必要。北京大学国家发展研究院教授周其仁此前在接受南方周末采访时表示，允许宅基地“迁移”，也就是通过城乡土地增减挂钩、地票等方式变现，使土地资本化的路径已然清晰。
改革开放35年来，中国大陆城镇化率从1978年的17.9%暴涨至2013年的53.7%。宅基地入市的闸门，开始被数亿人口进城的倒逼压力所突破。此番地方在落实三中全会决定的文件中，甘肃、四川、湖北、浙江等多省出现了“制定宅基地退出办法”的字样。
地方土地改革积极，其成效也比较明显。但是土地改革不能一拥而上，试点先行，做好土地改革中问题的处理，将土地改革健康有序的推进。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
网站：http://www.sdtcghy.com山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
地址：山东省济南市历下区历山路146-2号
电话：0531-80989126/9133
传真：0531-80989126
邮编：250014
人力资源：hr@sdtcghy.com
商务合作：bd@sdtcghy.com
| 新浪微博 | 腾讯微博 | 微信平台 |
 |
 |
 |
部分文章和图片源于互联网及其他公众平台，内容仅供参考，
不确保文章的准确性，如有侵犯权请告知，我们将在24小时内删除！！！
- 上一篇：分清两种农业、两种农村、两种农民、两种土地
- 下一篇：土地流转促进威县农民增收三倍