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天诚国土报道：北京信托研究员详解土地流转信托
录入时间：2014-04-03 10:21:24 点击：
据山东天诚国土规划设计院最新消息：
信托公司在农村土地市场的创新始于去年下半年，在运用信托机制进行土地制度创新中，中信信托和北京国际信托有限公司(以下称“北京信托”)无疑是走在了前面。然而，土地流转信托毕竟才刚刚开始，一切都还在探索中，因此，“先行者”们想了什么？做了什么？受到诸多关注。
关于土地流转信托的理论研讨是先于实践的。去年8月，北京信托即发布《中国土地信托流转实证研究报告》。作为报告的主撰稿人，北京信托首席研究员刘向东博士告诉记者，经过实证分析与比较后他们认为，以信托公司作为受托人来开展农村土地信托流转工作，能有效保障土地信托各方当事人基本利益的实现。
正是基于使“土地利用效益最大化”的基本构想，报告发布3月后，北京信托第一单土地流转项目——江苏无锡桃园村项目正式推出。首单规模不大，仅100余亩，采取土地合作社+专业合作社这一“双合作社”模式。一周之后，北京信托在江苏省句容市推出第二单即金色田野土地信托，这次是借江苏句容市推进新型城镇化建设之机，建立了多元化的信托土地流转机制，形成了财产权信托与资金信托共同推进的“双信托”结构，此单较大，分多期推进，最终土地流转面积可达3万亩。
在北京信托看来，上述两单是比较有特色的土地流转信托模式，其后的密云水漳村项目也延续了第一单中的“双合作社”模式，而且在接下来还将推进“财产权信托+资金信托”的双信托结构为合作社提供资金支持。
通过梳理不难发现，北京信托开展的四单土地流转信托均具备一个统一特点，即市场比较成熟，有一定土地流转基础，而且四单项目均未改变土地性质，流转之后仍然保留原有土地所种植的农作物品种。
刘向东说：“政策要求在不改变土地性质的前提下进行土地流转，如果改变的话，那么定会与现行的土地管理政策有一些冲突。要保证土地十几亿亩的粮食安全，有几个底线是不能突破的，所以我觉得我们刚开始做土地信托试点的时候还是要慎重。”
刘向东进一步解释道，要在现行法律框架内、在保持土地性质不变的前提下，通过信托方式将分散于农民手中的农村土地使用权集中于信托平台之上，通过理清法律关系、明确并充分保护农民的权益，发挥信托的内在制度优势和信托公司的综合金融优势，促进农村土地作为生产要素进行有效流转，实现农村土地的规模化、集约化、资本化运营，提高土地经营效力和内涵价值，同时将农民的财产权———农村土地使用权进行金融化和资本化改造，实现持续增加农民收入促进“人的城镇化”等系列目标。
从理论上看，借由土地信托制度安排，农村土地资源能够被有效盘活、作为生产要素进入市场并获得市场化收益。那么，在实际运作中，确保土地信托稳妥运行还有哪些现实难点呢？刘向东表示，一是土地承包经营权流转一定要注重粮食安全问题，注重对农用地，尤其是基本农田的保护，因为这是基本国策，所以在农用地流转中，一定要防止非农化、非粮化问题，确保农业土地用途不变更，确保在土地流转中能够通过信托制度提高土地集约化的程度，保证通过科技手段、金融创新的手段来改善土壤的质量，确保耕地的生产力能够有效提升，希望通过信托的方式更好地促进农业规模化的发展。二是规范管理的问题，提倡土地承包经营权的合理流转一直是中央农村工作的重要内容，但目前土地承包经营权流转过程中土地确权不到位，还存在一些不规范的行为，这些不规范行为可能带来一些遗留问题，希望在流转的程序、确权、流转手段、流程管理方面有统一的规范，即对土地承包经营权的流转能够有规范的管理。另外，在土地流转过程中，要尊重农民的自主意愿，但怎样把规模经营与尊重农民意愿结合起来，要做好相关方面的协调。还有，目前找当地的专业合作社来进行土地经营，将来怎样选取合适的农业经营主体，让专业机构来经营土地，这是通过土地信托实现农业现代化的一个重要环节。“我们的目的就是要通过信托这个平台将土地、资金、技术、管理这些要素，这些资源整合起来，实现土地价值的最大化。”刘向东说。
针对农业生产领域的自然灾害等不可抗因素，刘向东认为，农业与城市里的工商企业不同，一旦遭遇自然灾害，损失是很大的。因此，在土地流转信托的产品设计中要充分考虑各个风险因素，同时也要引入农业商业性的保险以及政策性保险。另外，不同农业作物风险不同，要根据土地的不同性质因地制宜地采取相关保障措施。应充分认识农村土地流转未来市场以及改革的不确定性、业务层面的复杂性与不确定性，严格控制风险和防患于未然。
刘向东认为，土地流转信托是公司的一项重要创新业务。十八届三中全会开启的新一轮土地改革将改善土地资源配置，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出城镇化是解决农业农村农民问题的重要途径。在此背景下，我们将围绕土地制度创新进行多元化、多层次的信托产品创新，服务农业现代化和新型城镇化建设。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
网站：http://www.sdtcghy.com
地址：山东省济南市历下区历山路146-2号
电话：0531-80989126/9133
传真：0531-80989126
邮编：250014
人力资源：hr@sdtcghy.com
商务合作：bd@sdtcghy.com
信托公司在农村土地市场的创新始于去年下半年，在运用信托机制进行土地制度创新中，中信信托和北京国际信托有限公司(以下称“北京信托”)无疑是走在了前面。然而，土地流转信托毕竟才刚刚开始，一切都还在探索中，因此，“先行者”们想了什么？做了什么？受到诸多关注。
关于土地流转信托的理论研讨是先于实践的。去年8月，北京信托即发布《中国土地信托流转实证研究报告》。作为报告的主撰稿人，北京信托首席研究员刘向东博士告诉记者，经过实证分析与比较后他们认为，以信托公司作为受托人来开展农村土地信托流转工作，能有效保障土地信托各方当事人基本利益的实现。
正是基于使“土地利用效益最大化”的基本构想，报告发布3月后，北京信托第一单土地流转项目——江苏无锡桃园村项目正式推出。首单规模不大，仅100余亩，采取土地合作社+专业合作社这一“双合作社”模式。一周之后，北京信托在江苏省句容市推出第二单即金色田野土地信托，这次是借江苏句容市推进新型城镇化建设之机，建立了多元化的信托土地流转机制，形成了财产权信托与资金信托共同推进的“双信托”结构，此单较大，分多期推进，最终土地流转面积可达3万亩。
在北京信托看来，上述两单是比较有特色的土地流转信托模式，其后的密云水漳村项目也延续了第一单中的“双合作社”模式，而且在接下来还将推进“财产权信托+资金信托”的双信托结构为合作社提供资金支持。
通过梳理不难发现，北京信托开展的四单土地流转信托均具备一个统一特点，即市场比较成熟，有一定土地流转基础，而且四单项目均未改变土地性质，流转之后仍然保留原有土地所种植的农作物品种。
刘向东说：“政策要求在不改变土地性质的前提下进行土地流转，如果改变的话，那么定会与现行的土地管理政策有一些冲突。要保证土地十几亿亩的粮食安全，有几个底线是不能突破的，所以我觉得我们刚开始做土地信托试点的时候还是要慎重。”
刘向东进一步解释道，要在现行法律框架内、在保持土地性质不变的前提下，通过信托方式将分散于农民手中的农村土地使用权集中于信托平台之上，通过理清法律关系、明确并充分保护农民的权益，发挥信托的内在制度优势和信托公司的综合金融优势，促进农村土地作为生产要素进行有效流转，实现农村土地的规模化、集约化、资本化运营，提高土地经营效力和内涵价值，同时将农民的财产权———农村土地使用权进行金融化和资本化改造，实现持续增加农民收入促进“人的城镇化”等系列目标。
从理论上看，借由土地信托制度安排，农村土地资源能够被有效盘活、作为生产要素进入市场并获得市场化收益。那么，在实际运作中，确保土地信托稳妥运行还有哪些现实难点呢？刘向东表示，一是土地承包经营权流转一定要注重粮食安全问题，注重对农用地，尤其是基本农田的保护，因为这是基本国策，所以在农用地流转中，一定要防止非农化、非粮化问题，确保农业土地用途不变更，确保在土地流转中能够通过信托制度提高土地集约化的程度，保证通过科技手段、金融创新的手段来改善土壤的质量，确保耕地的生产力能够有效提升，希望通过信托的方式更好地促进农业规模化的发展。二是规范管理的问题，提倡土地承包经营权的合理流转一直是中央农村工作的重要内容，但目前土地承包经营权流转过程中土地确权不到位，还存在一些不规范的行为，这些不规范行为可能带来一些遗留问题，希望在流转的程序、确权、流转手段、流程管理方面有统一的规范，即对土地承包经营权的流转能够有规范的管理。另外，在土地流转过程中，要尊重农民的自主意愿，但怎样把规模经营与尊重农民意愿结合起来，要做好相关方面的协调。还有，目前找当地的专业合作社来进行土地经营，将来怎样选取合适的农业经营主体，让专业机构来经营土地，这是通过土地信托实现农业现代化的一个重要环节。“我们的目的就是要通过信托这个平台将土地、资金、技术、管理这些要素，这些资源整合起来，实现土地价值的最大化。”刘向东说。
针对农业生产领域的自然灾害等不可抗因素，刘向东认为，农业与城市里的工商企业不同，一旦遭遇自然灾害，损失是很大的。因此，在土地流转信托的产品设计中要充分考虑各个风险因素，同时也要引入农业商业性的保险以及政策性保险。另外，不同农业作物风险不同，要根据土地的不同性质因地制宜地采取相关保障措施。应充分认识农村土地流转未来市场以及改革的不确定性、业务层面的复杂性与不确定性，严格控制风险和防患于未然。
刘向东认为，土地流转信托是公司的一项重要创新业务。十八届三中全会开启的新一轮土地改革将改善土地资源配置，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出城镇化是解决农业农村农民问题的重要途径。在此背景下，我们将围绕土地制度创新进行多元化、多层次的信托产品创新，服务农业现代化和新型城镇化建设。
山东天诚国土规划设计院有限公司成立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
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