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土地驱动式城镇化之忧需警惕
录入时间：2014-04-15 14:42:53 点击：
山东天诚国土规划设计院有限公司信息报道：
近期调查发现多家房产机构发布了全国主要城市的写字楼供求状况和租金价格指数，除北、上、广、深等一线城市空置率保持低位平稳或小幅降低，不少二线城市的写字楼空置率却是连续攀升，租金也呈现下跌趋势。
在长三角地区，2013年底无锡写字楼空置率为58%，杭州为30%，其他一些城市也都在30%左右。在成渝地区，2014年第一季度重庆写字楼空置率推高至45.37%，较上季增加8.37个百分点；相邻的成都也攀升至43.9%，尤其是作为主要新增供应集中的天府新区，空置率达到58.9%。
国内外成熟写字楼市场数据表明，空置率低于10%是比较理想的状态。以伦敦为例，即使在1992年经济萧条期间，其最高的空置率也没有超过16%。在2008年国际金融危机之后北京和上海，这个数字也不超过25%，而目前则都保持在5%左右。
对二线城市如此高的空置率，通常的辩解是，在高速发展市场，大量商业项目涌入必然带来供应与需求的短期不平衡状态，但并非处于危险水平。一方面，在供应量井喷的同时，需求端也同样保持旺盛，存量在一定时间内肯定可以“消化”；另一方面，如果供应过于紧张，造成的写字楼租金上涨会增加企业成本，抑制商业环境。
的确，前述地区都属于全国城市经济版图的第二梯队，对未来发展潜力和去存量能力可做乐观预期，但在当前需求释放保持旺盛的情况下，空置率仍然居高不下就真不值得警惕吗？
商业地产一直是观察城市经济发展结构，尤其是第三产业发展态势的重要窗口，也是反映地方政府经济建设思路和城市治理水平的重要载体。
仔细分析可以发现，上述这些地区写字楼的供应更多地来自新区建设，同时，空置率最高、租金最乱的也是这些所谓的新兴中央商务区，问题就可能蕴藏于此。近十年来，在城市郊区开发新区一直被视为重构城市功能、实现济转型升级的法宝，被寄予容纳新增居民、吸引企业投资的厚望。
在这样的思路下，不少地方政府与开发商合谋，出现了“画图、卖地、拆迁、造楼”流水线式的“新城摊大饼运动”，在新区产业孵化刚刚起步、基础设施建设后进的情况下放量供应土地，上马大量商业地产项目，带有视觉冲击力的水泥大厦形成崭新的城市森林。
但是，即使是未来需求依然保持旺盛也不可让新区写字楼像现在这样大摆“白菜剩宴”。一方面，当前的高空置率不仅在于写字楼存量高企，还在于未来数年庞大的供应预期。有权威地产机构考察12个二线城市后预计，在考虑45%延期竣工和20%空置率的前提下，要消化未来4年的写字楼供应，对本地第三产业的名义增长率要求高达28%。
另一方面，与住宅地产通过持有增值不同，写字楼的投资收益主要来自于租金收入，稳定的租金水平是维持投资者合理回报，以及避免开发商资金链断裂的重要保障。住宅地产开发商至少可以降价处理楼盘以收回投资，但这些空置过半的大楼，不仅仅是一种资源浪费，更可能是一个个财务黑洞。
今年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》明确指出，严格新城新区设立条件，防止城市边界无序蔓延。确需规划建设新城新区的，必须以人口密度、产出强度和资源环境承载力为基准，与行政区划相协调，科学合理编制规划，严格控制建设用地规模，控制建设标准过度超前。
这些要求，对支持快速城镇化的二线城市政府和开发商来说是一个警示。缺少对长期发展的认真规划、没有合理控制土地供应节奏，以及忽视市场规律和发展趋势，只能导致写字楼畸形供应，背离推进城镇化的初衷。
山东天诚国土规划设计院有限公司成 立于 2004年，是全国首批土地规划甲级资质单位、中国土地学会 会员单位，专业提供高标准基本农 田建设、农田水利、农业综合开发项目最优规划设计方案。公司立足山东、面向全国，行业涵盖国土 、水利、财政、农业、农业园区、家庭农场等行业，业务范围包括土地整治、土地复垦、土地规划、 地籍测绘、工程测量、房产测绘、农田水利规划设计、农业综合开发规划设计等。
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