当前位置 : 行业信息 >> 行业动态
青海农土地入市盘活沉睡的土地资本
录入时间：2017-05-23 11:37:42 点击：
3月，青海省第一宗农村集体经营性建设用地入市，盘活农村沉睡的土地资本开始破冰。
今年3月份，青海省湟源县前沟村村委会主任安元邦与青海树莓农业产业化有限公司负责人王祖舜签订了土地使用权出让合同，这标志着青海首宗农村集体经营性建设用地入市。在现场缴纳356.14万元土地使用权出让价款后，王祖舜拿到了国家土地督察西安局副局长姚青林颁发的不动产权证书。这不仅是王祖舜盼望已久的事，也是安元邦和村里人今年最高兴的事。
如何唤醒农村沉睡的资本，增加农民土地收益？两年来，全国33个县试点的农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市已然成为这问题答案的重要选项之一。农村集体经营性建设用地入市不仅让农民得到了好处，农业企业、银行也是受益者，不过在这个皆大欢喜的背后，仍然有不少亟待破解的改革难题。
入市改革如何推进？打通各个环节，关键是农民的土地农民说了算
2015年3月，青海省湟源县成为全国农村土地制度改革首批试点县，承担农村宅基地制度改革任务，并于2016年9月，同步跟进农村土地征收和集体经营性建设用地入市改革。毋庸置疑，这些艰巨的改革任务落到了湟源县国土资源局的头上。在局长刘全忠看来，没有现成的模式可以参考，既要摸着石头过河，又要符合当地实际，最关键的是不能让农民的利益受损失。
国土部门首先对全县农村集体经营性建设用地的管理和使用状况进行了一次摸底调查，做到心里有底，纸上有数。在此基础上，修订完成了湟源县农村土地征收、集体经营性建设用地入市等9项土地制度管理办法，其中新制定的有7项。
摸底调查显示，湟源县符合入市条件的农村集体经营性建设用地共1040宗，面积540亩，平均下来每一宗只有半亩多。不过麻雀虽小，五脏俱全。在首宗入市土地的选定上，湟源县国土部门花了几个月时间反复调研，排查问题，最终确定了前沟村27.76亩入市土地。
湟源县统筹协调推进农村土地制度三项改革试点工作领导小组办公室工作人员霍德说：“有了制度保障，才能让改革沿着正确的方向进行。对此，湟源县开展了探索入市主体、入市途径、土地增值收益调节金增收办法、市场交易方式、完善使用权权能等五个探索，并在实践中形成了村委申请、土地评估、拟定入市方案、乡镇审核、国土局审查、县政府批准、公告公示等试点工作制度。”
刘全忠表示，改革进程中的每一个环节都要打通，关键在于要让村集体、农民都参与进来，农民的土地要农民说了算。对此，湟源县将入市事项纳入村级民主管理内容，建立一事一议、地价会审、结果公示、分配公开的民主决策机制，入市由集体经济组织或其授权的实施主体申请开展，须经该集体经济组织（农民小组）三分之二以上成员同意，再报上一级政府审批。
试点至今，刘全忠还有一件担心的事情：试点工作是全国人大常委会授权暂停执行土地管理法、城市房地产管理法中相关法律条款的情况下进行的，试点工作即将完成，下一步改革的深入推进，如果不加快对相关法律的修改，又将会面临新的问题。
各方关系如何理顺？政府来引导，企业有需求，村集体有意愿，农民能满意
在这项改革中，涉及政府、企业、村集体和农民、银行等，理顺各方关系，说简单也简单，说难也难。说简单，因为改革本身各方都会带来看得见摸得着的好处，大家满意了，关系就会顺畅；说难，利益如何分配，企业不能吃亏，村集体和农民更不能有损失，一旦出现矛盾，各方关系必然紧张。
从改革的实际看，政府的角色是改革方向的把控者、推进的引导者、各方关系的协调者、村集体和农民利益的维护者；而主体则是企业、村集体和农民。土地出让方和受让方形成利益联结紧密的合同关系；企业与银行间则是土地抵押贷款的借贷关系。土地入市改革的红利在这几方关系中不断释放。
对企业而言，农村集体经营性建设用地入市解决了贷款难的烦恼。在拿到不动产权证书后，王祖舜就从农行湟源县支行、湟源县农信社顺利拿到了600万元贷款，他坦言：“以往从农户手中流转来土地，根本无法作为银行贷款的抵押物，现在有了不动产权证书，障碍就破除了。流动资金得到保障，企业有底气！”
在前沟村农民眼里，出让27.76亩集体经营性建设用地40年使用权的不菲收入让大家有了更多发展的想法。尤其对被征地的13户农民，征地款将是一笔不小的收入。此外土地的增值收益也将惠及到全村每一户农民。安元邦说：“土地入市改革对于我们村来说是一个重大的历史机遇。”
当然，前沟村与青海树莓公司之间的关系也不仅这么简单。除去土地入市的既得收益，通过土地流转、务工等方式，农民从企业获得的收益还更多。公司负责人郭志超告诉记者，目前公司的种植基地5000亩，其中流转前沟村土地2000亩，每年向前沟村农民支付的土地流转费用支出近100万元，劳务费用也有100多万元。
刘全忠说：“让企业、村集体和农民这两个主体之间的关系顺畅，整个改革中各方的关系也自然会顺畅。看似一锤子买卖的土地入市背后，企业与村集体和农民保持良性的发展关系，需要企业能真正惠及农民。”
经济收益如何分配？充分保障农民权益，让每一笔账都摆在阳光下
前沟村27.76亩集体经营性建设用地涉及到土地价款为356.14万元。如何分配好这部分利益成为了改革最核心的问题。“利益分配难，但再难也要首先保障农民的利益不受损失。”刘全忠坦言。
据记者调查，前沟村土地出让价款可分为两个部分，一是土地成本，包括农民征地费用和土地开发费用总计152.75万元，其中征地费用为82.42万元，用于分配给被征地的13户农民；土地开发费用为70.33万元，上缴县财政。第二部分为土地增值收益，包括土地增值收益需要缴纳的调节金和用于分配给村集体和农民的收益共计203.39万元。
土地增值收益是指入市及再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。而调节金则是对土地增值收益收取的资金。
在刘全忠看来，土地成本收益的分配保证被征地农民的利益就可以了。难的是土地增值收益的分配，调节金收取比例既要按规定执行，又须结合地方实际，过低可能对土地征收政策带来影响，过高又会影响农民收益。剩余部分在村集体进行分配时又会有什么问题，都难以估计。
按现行规定，调节金分别按土地增值收益的20%~50%征收。同时，试点县按照国家和集体之间分享比例大体平衡及保障农民利益原则，考虑土地用途等因素，确定征收比例。
刘全忠说：“目前县里正在研究调节金的征收比例，村两委也正在和农民讨论土地增值收益的分配方案，这些工作都将在5月底完成。正在制定的实施办法对调节金使如何使用等都将有明确规定，做到每一笔账都摆在阳光下，都能经得起检验。”
前沟村对如何分配土地增值收益也有了初步的打算。安元邦说，除去调节金外的增值收益，60%将留作村集体产业发展资金，壮大村集体合作社；剩余的40%将按人头平均分配给村里的1294人。（天诚规划ｚ）
| 新浪博客 | 网易博客 | 搜狐博客 |
| 新浪微博 | 微信平台 | 腾讯微博 |
 |
 |
 |
部分文章和图片源于互联网及其他公众平台，内容仅供参考，
不确保文章的准确性，如有侵犯权请告知，我们将在24小时内删除！！！