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九台区“五个明确”推进土地改革并取得扎实成效
录入时间：2017-08-08 09:45:03 点击：
2015年3月，长春市九台区被国土资源部确定为农村集体经营性建设用地入市和土地征收制度改革试点，九台区立足本地实际，本着实现“同权同价、流转顺畅、收益共享”的改革目标，努力形成可复制、能推广、利修法的试点成果。截至目前，全区共有12宗地块入市，总面积约15公顷，评估总价款约2173万元；入市净收益约1248万元，农民集体获得净收益约654万元，政府收取土地增值收益调节金约594万元。
在改革过程中，九台区按照边推进、边解决问题，克服困难、迎难而上的工作思路，重点探索解决了以下问题，做到“五个明确”：
一是明确了入市主体。按照国土部印发的《实施细则》，结合九台实际（九台还属于欠发达区域，没成立农民土地资产经营公司），确定由村民委员会代行集体经济组织职能，探索制定了村委会民主议事程序“七步”工作法：即村民委员会提议、村“两委”联席会议商议、乡镇（街道）党委审批、党员会议审议、议案公开、村民会议或村民代表会议决议、结果公开。在入市过程中，由村民委员会与土地使用者签订供地合同，充分发挥村民自治能动性，最大程度地体现农民意愿。
二是明确了增值收益调节金分配比例。按土地纯收益测算入市过程中土地增值收益调节金的比例，结合不同区位、不同等级、不同用途的地块价格差别，参照土地增值税分级超额累进计税方法，设定不同增值收益级别和不同的分配比例。商业用地按土地级别高低从50%-30%不等，工业用地按级别高低从50%-20%不等；租赁方式用地按20%-35%不等。
三是明确了市场交易规则和监管制度。参照国有建设用地市场交易规则，制定了《长春市九台区农村集体经营性建设用地入市管理办法》，形成城乡统一的建设用地市交易规则。同时对土地入市的开发利用，同样按照与国有建设用地相同的用地、产业、环保政策标准进行监管。
四是明确了完善产权制度。为顺利推进农村集体经营性建设用地入市，明确土地权属，制定了《长春市九台区农村集体经营性建设用地入市土地确权登记办法》，并完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。
五是明确了平衡增值收益分配。牢牢把握农村土地征收转用与入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分配比例大体平衡的原则，结合本地实际调整了入市增值收益调节金比例，适当提高了土地征收过程中农民补偿标准。
新的补偿标准，每平方米旱田由34.5元提高到49元，提高比例达到42%；水田由36.8元提高到57元，提高比例达到55%，兼顾了国家、集体和个人在土地增值收益中的分配问题，提高了农民个人的收益。
九台区自启动农村集体经营性建设用地入市和农村土地征收制度改革试点工作以来，取得扎实成效。
一是激发了市场活力。通过改革，促进了城乡要素有序流动，集体土地可以入市，工商资本向农村流动免除了后顾之忧，促进了城乡要素平等交换、自由流动，增加了农民和农村集体经济组织收入，推动构建城乡协调发展的体制机制。通过改革，进一步强化了产权保护意识，企业依法公平使用生产要素、公平参与市场竞争、同等受到法律保护的呼声更加高涨，对于坚持和完善基本经营制度，完善现代市场体系建设具有重要的意义。
二是促进了供给侧结构性改革。首先，拓宽了土地供应渠道。过去单一的国有土地供应，转变为政府、集体两个渠道，促进了市场化配置土地资源。企业可以直接与村集体对话，采取招拍挂、协议出让和租赁等方式获得土地，增强了主动性和灵活性。其次，降低了企业成本。入市改革减去征收、储备等一系列程序，企业实现早拿地、早建设、早投产、早收益。如，九台区其塔木镇戢家村的忆江南休闲养老项目，地块评估价款300多万元，但是企业没有能力一次性缴纳出让价款，经双方协商，采取租赁方式进行入市交易，租期15年、租金79万。这样，企业不仅能顺利获得土地使用权，而且可以缩短取得时间，大幅降低制度性交易成本和土地取得成本。
三是增加了农民收入。在改革推进过程中，我们始终牢牢把握“增加农民收入”这一核心，来“试制度、试成效”。如，卡伦湖街道魏家村，原村办砖厂已关闭多年，土地面积78040平方米，地块入市后，长春市玛莎建材有限公司通过出让方式，取得土地使用权50年。村集体获得土地收益289.6万元，公司吸纳当地80人就业，每人年工资收入4万元。（天诚规划ｚ）
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