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农村集体经营性建设用地有机会进入土地市场
录入时间：2019-08-27 10:26:14 点击：
土地是农民的命根子，所以对于农民土地入市的权益保障，又需要给予足够的重视。在过去，宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地，但对于什么是公共利益，长期以来没有明确的法律规定。8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，此决定自2020年1月1日起施行。土地管理法的修订工作，重点从征地、集体经营性建设用地和宅基地管理等三方面进行了完善，其中，集体经营性建设用地入市和征地新规是这次修订最受关注的内容。
本次关于农村集体经营性建设用地入市的修订改变了原先建设用地只能用国有土地的格局。2018年12月23日，土地管理法修正案草案提请全国人大常委会审议，草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
这一新规定的落实，使得农村集体经营性建设用地有机会进入土地市场，城乡之间的“土地市场”也就此打通。这样一来，农民通过土地入市，可以获得更丰沛的发展资金。农民手里最重要的资源就是土地，但这一资源过去却因为制度障碍无法进入市场交易。发展农村、振兴乡村，资本是关键中的关键，如果农民手里没有资本，农村的发展也就谈不上有真正的前途。
当然，土地是农民的命根子，所以对于农民土地入市的权益保障，又需要给予足够的重视。在过去，宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地，但对于什么是公共利益，长期以来没有明确的法律规定。此次新修订的土地管理法明确采用列举的方式来界定公共利益，即因为军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的，才可以依法实施征收。
基于公共利益进行征收，过去是以土地年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费。这样的做法只是基于土地过去的用途而进行的评估，作为农用地，根本不可能会有多大的产值。而此次新规定要求征地方必须考虑所在地区的区位、经济发展状况等综合因素，也就是说，评估标准脱离了农用地的产值范畴，而是转向工业、住宅用地的标准。除此之外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，以保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
在土地征收程序上，原来的征地流程是审批之后对外发布公告，而修改之后则变成了审批之前先发布公告。在集体经营性建设用地入市时，法律要求必须经村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。这样一来，被征地农民在整个过程中有了更多参与权、监督权和话语权。值得一提的是，当农村集体经营性建设用地依法流转后，土地的使用者还可以继续通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
当然，任何制度的创新和改革都需要实践的检验。正如一部分业内人士所认为的，目前来看，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的规定，还属于政策性的表述，过于原则，过于弹性，不太符合“管理法”的特点和要求。在实际执行中，这些充满弹性的说法能否真正落地，能够给农民带来切实的利益，还需要时间本身来回答。
不过，土地管理法的修改不可能一步到位，在经过实践之后还会不断进行修订。从原则上来看，农村土地入市既要能够给农民带来好处，真正促进农村的发展，又不能过度冲击现有的土地市场，造成剧烈的动荡。在这两个并立的目标下，想要做好立法和执行层面的改革，并不是一件容易的事。 （天诚土地规划设计w）
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