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天诚规划：农村产权抵押融资的实践探索
录入时间：2014-10-07 19:25:32 点击：
近年来，湖北鄂州开展了对包括土地及农村其他产权抵押融资的试点，创新推出农村“五权”抵押模式和风险分担补偿机制，对破解农村产权抵押融资难题具有一定的借鉴意义。
(一)对农村主要资源进行确权。政府通过确权颁证，明晰农村各项产权的归属，是开展抵押融资的前提。鄂州农村产权制度改革涉及24个乡镇(街)，320个行政村，4027个小组，20.2万农户，286个农民专业合作社。截至目前，全市集体建设用地使用权发证率达79.96%、宅基地使用权发证率达48.83%、水域滩涂养殖权发证率达24.6%、房屋所有权发证率约5%。集体土地所有权、土地承包经营权与林权确权登记颁证工作基本完成。
(二)政府建立农村资产价值评估机制。建立一种立足本地特色的公允价值评估机制，是推进农村土地金融功能实现的重要环节。一是制定本区域内农村土地承包经营权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价，为农村产权的价值评估提供依据和基础。操作上基准价或者最低保护价作为抵押标的的基础指导价，兼顾保护农民权利和市场指导的功能。二是大力发展农村产权价值评估中介组织。制定下发了《鄂州市农村产权评估机构管理办法》，首批确定8家农村产权评估机构进入备选库，明确农村产权评估的收费、备选库的退出和准入机制、评估机构承担的责任等问题。
(三)搭建农村综合产权交易平台。在抵押贷款中，债权人的利益保护需要一个活跃的抵押品交易市场。如果抵押品变现困难或交易成本太高，将严重抑制业务开展。为此，鄂州市成立农村综合产权交易所，并同步建立了网上农村产权交易信息发布平台，发布各类农村产权流转信息及交易指导价格，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。
(四)构建农村金融风险分担机制。为引导农村经济组织和农户以农村产权直接向金融机构抵押融资，增强金融机构发放农村产权抵押融资的积极性，由市、区(县)政府共同出资1200万元建立了抵押融资风险补偿基金，用于收购抵债资产。当借款人履行期届满三个月后，抵押权人仍未受清偿时，可向地方风险基金提出收购抵押资产的申请，经审核后可按照基准价收购抵押资产，收购款用于清偿债务，抵押双方的债务关系解除，如原抵押物处置后出现损失，则由风险基金承担80%，银行承担20%。风险基金由市、区政府根据使用情况按比例适时补充。
截至目前，“五权”抵押融资试点已取得全面突破，累计办理农村“五权”抵押贷款105笔，抵押面积7.82万亩，贷款金额1.98亿元，全面推广正在稳步实施中。
进一步完善 农村产权抵押融资的建议
从鄂州市农村产权抵押融资实践来看，尽管突破了现有制度的部分约束，但要实现以农村产权为抵押物的贷款模式大规模发展，仍然存在许多配套改革的完善。
(一)合理规避法律风险。一是关于农村房屋抵押融资的问题。借款人要保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当的居住场所，且须征得所在农村集体经济组织同意。在办理农村房屋抵押时，应将宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，同时抵押人承诺今后不再申请宅基地。二是关于土地承包经营权抵押的问题。坚持实行土地承包权和经营权分离，承租人在流转期内，只能享有农村土地、水面经营权，不能享受其他权利。流转期满后土地、水面承包经营权必须无条件返还给承包方农户。三是成立金融仲裁委员会。应由地方政府组织相关部门成立，对农村产权抵押融资过程出现的矛盾纠纷，主要通过该会进行协调、化解，尽量避免进入司法程序，降低农村产权融资处置成本。
(二)建立市场化风险分担处置机制。当前的风险分担机制是建立在政府主导的框架之内，不具有可持续性，应尽快建立市场化的风险分担处置机制。一是整合农口部分经营性国有资产和财政支农资金，吸纳社会资本投资，组建农业发展投资有限责任公司。主要负责对农业产业化项目提供委托贷款，为农村产权流转提供担保服务，参与农村土地整治和新社区建设。二是设立农村产权抵押融资风险基金。当抵押资产处置后出现损失，由风险基金部分承担。通过不断摸索确定合理分摊比例，当农村产权抵押融资工作相对成熟时，地方政府可择机退出。三是建立涉农担保公司。设立类似于中小企业担保公司的政府控股涉农担保公司，鼓励民间资本进入，按现代企业模式运作，担保公司接受农村产权作为反担保物，为涉农主体融资提供担保。四是扩大涉农保险领域。在现行政策性涉农保险产品的基础上，扩大种植业、养殖业、林业等保险业务范围，根据农村产权改革需要配套开发相应保险产品，适度降低农村产权融资风险。
(三)推进城乡一体化社会保障体系建设。虽然土地承担的社会保障功能在弱化，但在现阶段，要实现农村土地的完全流转，必须建立城乡一体化的包括社会保障、社会救助、社会福利等三个部分的社会保障体系：一是完善农村最低生活保障制度。根据农村最低生活保障制度的现状，加强低保工作管理、服务，做到应保尽保。二是尽快建立农村养老保障制度。总结试点阶段的经验，逐步完善新型农村养老保险制度，促进农村养老保障制度的建立健全。出台农村社会养老保险法，提高农村养老的法律保障。三是积极探索农村医疗保险新模式。结合我国实际情况，建立地方新型合作医疗保障制度，并建立与之合作的现代化保险经营机构。四引入商业保险。在给予保险公司扶持的基础上，鼓励保险公司进入农村，同时增强农民投保意识，提高农民的自我保障能力。（天诚规划ｚ）
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