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实例解析农土地流转签合同“四大禁忌” 流转土地不上当
录入时间：2017-10-13 09:33:51 点击：
随着农村外出打工的农民不断增多，土地经营权流转已成常态。在农村最讲究的是人情、不重视合同，这样就会存在各种风险，一旦发生了纠纷处理起来很难，所以大家在签订“土地流转合同”的时候，一定要留心啦！
案例 1 没“把”的口头合同
黄某去年全家外出打工，承包地交由村中一位远房的亲戚于某所办的家庭农场代管。因为亲属关系，双方没有签订书面合同。最近黄某要收回土地，转包给村里的种粮大户蒋某。于某以是“转让”，不是“代管”，不同意退出接手经营的土地。是“转让”，还是“代管”,因无书面合同，双方各持一词。口头合同“没抓手”，让有关部门解决起来难度很大。
说法:“土地流转”这类事关农民切身利益的重大事项，属于法律规定应当采用书面形式签约的范围。
案例 2 “价款不清”的书面协议
张某前年外出打工，把承包的土地转包给了自己的表哥胡某。双方虽求人写了一方协议，可协议中忘了写“流转价款”。最近张某回来结账，当地外包土地价款为每亩三百至五百元不等。究竟每亩是按三百元还是五百元，双方闹翻了脸。另外良种补贴、农资补贴、柴油补贴等各种补贴，都叫胡某领走。虽是亲戚，却闹上了法庭。
说法:就“流转价款及支付方式”，法院可根据实际情况，按土地的等级，在每亩三百至五百元的价款中裁决。
案例 3 “期限不明”的书面合同
姜某外出打工把承包的土地租给了村里的集体农场，双方签订了合同，明确了“租金”的具体价格等内容，可租期规定不具体，只写“长期”。姜某在外五年，一直没找到固定的工作。他从城里又回到农村，要种自己的地。可农场不同意退给他，说日期没到。姜某认为，五年，时间不短了，可为“长期”，自己可以把土地收回。
说法:流转期限不明，可以按《合同法》第六十二条的规定办理，姜某收回土地的请求应当得到法律的支持。
案例 4 无权利人同意的“代理文书”
颜某三年前带妻携子进城打工，土地交由伯父代管。当他准备返乡时发现，村主任为了给自己亲属吴某办的家庭农场扩容，没经颜某和家人的同意，竟代他和吴某签订了土地转让协议，将颜某的土地经营权转给了吴某的家庭农场，且转让价格也不能令人满意。
说法:村主任没经颜某同意，代理颜某与吴某签订土地协议是违法的。
总的来说，在签订土地流转合同时，一定要注意：
1.合同中要有流转双方的完整信息
出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家。同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。
2.写清土地流转的期限和签订日期
3.流转费及支付方式
4.主体范围及优先权
规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。例如违约责任、合同到期处理办法等。
此外，还要注意下面这些情况，土地流转合同无效，大家一定要留意啦！
1.违背承包方意愿的强制签订合同无效，确保承租意愿是真实的
比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效(法院也会认定为无效合同)。
2.未经发包方同意
需要确保出租意愿是真实意愿，未经发包方同意同样合同无效。
3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的
如果是土地互换或置换，那么需要确保置换双方在同一集体内，因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。
4.越权发包土地的
比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的，合同无效。
5.未按规定承包年限发包土地的
签订承包合同期限，均以第二轮(98年)开始计算，耕地30年，草地不超过50年，林地不超过70年。超过这个时间期限，合同无效。（天诚土地规划设计ｚ）
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