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南海土地改革试验田为全国农土地改革作出诸多探索
录入时间：2018-12-05 10:07:39 点击：
土地是人类生存和区域发展的核心资源。作为改革开放的先行区，南海在土地上建工厂、搞产业，民营经济遍地开花。与此同时，南海也一直承担着全国土地改革试验田的角色，其中，对于农村土地改革更是作出了诸多探索。
集体土地占据南海土地面积大半江山。从2015年开始，南海陆续开展集体经营性建设用地入市、农村土地征收、宅基地制度改革，成为全国农村土地制度改革（“三块地”改革）的33个试点之一。到今年年底，试点将进入收官阶段，南海的探索为全国提供了可复制、可推广、利修法的改革经验，为推动中国农村土地制度变革积聚力量。
承担全国农村土地改革的“试验田”
改革开放初期，南海从乡村具有手工业传统的实际出发推动经济发展，农民“洗脚上田”办工厂，民营经济实现了腾飞，在改革开放和现代化建设中主动承担“排头兵”和“试验窗口”的角色。
1987年，南海被国务院确定为农村改革试验区，在农村土地上进行改革试验。经过了几年的探索，到了1992年，南海将改革的目标瞄准土地的产权制度改革，大胆开启了农村股份合作制改革的序幕，首创中国农村工业化的利益共享机制。农村土地的活力被进一步释放，为工业化发展铺平了道路。2007年，南海又在全省率先开展“三旧”改造，在存量土地上开拓发展空间。时至今日，几乎每年都有新的关于土地的规范政策出台，很多经验走在全国前列，农村也真正享受到城市发展的红利。
南海关于土地的探索始终基于现实需求，以问题为导向。如今，土地资源瓶颈问题日渐突出。全区土地开发强度已经超过50%，且53%的建设用地都是集体土地。从农村的发展来看，此前的粗放型使用模式让集体土地上承载了大量的低端产业，有些土地房屋资产闲置，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现。
南海的情况也是珠三角的情况，农村土地改革是全国性的问题。2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度三项改革经常被称为“三块地”改革，涵盖农村建设用地经营使用等阶段。三项内容聚焦当前的全国的农村土地问题，是意义重大的深化改革项目。2015年，全国选取33个试点开展农村土地改革，南海又位列其中。
改革需要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的基础上有序推进。南海也承担起为全国探索可复制、可推广、利修法经验的改革任务。
出台近40份文件理顺农村土地问题
农村土地制度改革是乡村振兴的核心动能。入市改革可以释放农村集体土地的潜能，使其利用最大化； 征地改革调节各方利益，提高土地的使用效率；“宅改”则将理顺农村土地使用的历史遗留问题，对农村土地实施科学管控。
“三块地”改革改善农村面貌上成效凸显。位于南海区桂城街道清风中路的御堡国际商务中心，是南海成为入市改革试点以来认定为集体经营性建设用地产业载体的第一个项目。如今这里略带欧式风情的淡黄色建筑看起来大气整洁，而就在5年前，此处还是一片低矮的旧厂房与破落的大排档。变化的迅速源于改革的突破。佛山市钧堡投资发展有限公司以200万元/亩的价格拍下了这片集体土地40年的使用权。成为南海区集体土地入市改革项目后，依据改革的相关政策，地上房产可以分割登记、分拆销售，提升了项目建设的动力。同时，凭借该地块的土地使用权，钧堡投资发展有限公司还获得了中国农业银行南海分行1.5亿元的贷款授信额度。
这些改革的方式都是南海针对“三块地”改革作出的探索。“我们希望国有土地市场和集体土地市场在城镇化过程中找到各自的位置。”南海区国土城建和水务局（国土）副局长潘汝海表示。
当前，全区已经出台了近40份文件，完善了改革的政策体系。其中，入市改革构建了涵盖入市管理、集体土地整备、片区综合整治、产业载体认定等“1+13”的政策文件体系，征地改革制定了涵盖征收管理、征收程序、补偿标准及安置等“1+7”的政策文件体系，宅改构建了涵盖宅基地用地审批、规划管控、确权登记、退出补偿等各个环节的“1+N”政策体系。
走出“南海特色”为全国探路
今年，“三块地”改革试点工作进入收官之年，全国33个试点都将为针对性解决农村土地问题总结特色经验。对于南海区来说，三个领域都有着诸多深入的探索尝试。
在土地入市改革方面，此前农村集体经营性用地的使用、开发权基本掌握在经济社中，土地碎片化利用等问题突出。南海在全国首创集体土地整备中心，用“托管”的形式，对零星碎片的建设用地进行整理，统一招商入市。去年，南海引入超百亿元的长江氢能源汽车整车项目，就是使用整备出的1000亩集体用地。据悉，南海已利用且单宗面积在25亩以下的农村集体经营性建设用地占78%，通过上述做法，可实现连片开发面积19.15万亩，占全区集体经营性建设用地面积的74.6%，促进经济高质量发展。
相较于集体土地入市来说，南海区的征地改革和宅基地改革进入试点的时间较晚，但是也探索出了很多具有南海特色的方式。
在征地方面，南海平衡收益，分类施策疏解征地难题。对城市更新项目自愿申请“集转国”，土地征收补偿以地块成交后的出让金按比例分配来实现。改革试点以来，全区村集体通过出让金分成共分享收益超60亿元。对实施城市规划的开发性征地，实行协商征地，探索共同开发、留用地等多种土地增值收益共享机制。对市政、能源、交通等基础设施征地，依法实行协商前提下的“先批后征”，按区片综合地价和留用地货币折算进行补偿，让农民更多分享城镇化过程中土地增值的收益。
宅基地改革是农村土地改革的重点。从南海现状来看，村民相对富裕，宅基地总量大、“一户多宅”、超高超占等现象较为普遍。南海区探索“三权分置”，落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权、适度放活宅基地使用权，利用集体建设用地建设租赁住房试点，鼓励部分富余宅基地转变为集体经营性建设用地，由农民集体或社会企业通过托管、统租等方式规模化经营。（天诚土地规划设计ｚ）
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