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天诚国土浅谈土地和房产统一登记需要考虑的几个问题
录入时间：2016-01-25 09:11:00 点击：
2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。统一不动产登记，最重要的是统一不动产权利证书，减少办证环节，减少证书种类，减轻群众负担，方便群众。统一不动产登记，需要不动产信息完备，分散登记的不动产权利证书齐全，才具备统一的条件。
一、土地和房产的统一登记，需要解决商品房土地分割登记远滞后于房产登记的问题。
房屋所有权是与群众利益最密切的不动产。房屋所有权登记，也是不动产登记数量最多、统一登记中最需要解决好的一个环节。目前，我国在不动产登记上，是由多个登记主管部门进行登记，做到统一登记的地方毕竟占少数。以济南市为例，合法的房产登记，已基本做到全覆盖。而具备商品房用地分割转让登记条件、并让购房业主取得土地权利证书的,所占比例并不高。
《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护。济南市于2003年7月1日起开展商品房用地分割转让登记发证工作。对商品房用地分割转让登记的要求是：房地产开发公司在办理商品房预售许可证和整幢楼房屋所有权证书之日起30日内，向土地登记机关提出商品房用地宗地分割转让登记申请。土地登记机关审核后，对符合规定的向房地产开发公司颁发《国有土地使用权分割转让许可证》。商品房售出后，购房者在办理房产登记之日起30日内，持《国有土地使用权分割转让许可证》、购房合同及发票等有关资料到土地登记机关办理《国有土地使用权证》。
现实情况中，房地产开发公司在办理完《商品房预售许可证》后，及时主动申请办理土地分割转让登记的占极少数；甚至很大比例的开发公司不考虑完善这项登记。究其原因：一是土地分割登记需要开发公司付出人力财力；二是购买商品房取得的土地使用权，在商品房上市交易和拆迁补偿中作用不够明显，致使购房业主只重视《房屋所有权证》，而要求必须取得《国有土地使用权证》的并不多。
若《不动产统一登记条例》出台，地方有了不动产统一登记的依据，对已经持有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的业主，我们可以简单地理解为以两证换一证。对开发公司没有办理土地分割登记，在统一不动产权利证书时，就缺少最重要的元素。所以在不动产登记实施之前，就该完善分散登记的缺口，督促具备条件的开发公司，尽快办理商品房用地分割转让登记，才是不动产统一登记的前提。
二、土地和房产统一登记，需要建立相关部门之间的协调机制。
在成片开发的住宅小区，都规划有配套商业，以方便群众生活。现实登记中，对住宅小区内的配套商业和配套设施，因面积和位置都没有具体明确。造成土地分割登记时，虽然《房屋所有权证》在规划用途一栏里填写的是商业或配套设施，但分割后的土地用途仍然按原土地证的用途登记。从而出现《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》登记土地用途不一致的情况。若规划部门在对住宅用地的规划中，明确配套商业和配套设施的面积和位置，不动产统一登记时就有了登记依据，并可以在不动产权利证书中载明：“住宅用地配套商业”等字样。这样既不违背规划，又方便登记，一目了然。
笔者从事着土地登记受理工作，前段时间完成一个小区的商品房转让土地分割登记。在购房业主持《土地分割转让许可证》、购房合同和《房屋所有权证》等材料来进行土地变更登记时，辖区派出所已将小区的楼号重新排列。而《房屋所有权证》和《土地分割转让许可证》载明的是小区内原楼号编排，即使业主想以新的楼号作为登记的土地坐落，也需要辖区派出所出具地址变更证明，先去房管部门变更房屋所有权证，才能在办理《国有土地使用权证》时使用新的楼号，给购房业主带来许多不便。若开发公司在办理商品房预售之前，就与当地公安部门早对接，让商品房出售时就有了固定的门牌和楼号，就省却千家万户被动统一的麻烦。
若遇到开发公司更名、破产等原因，致使申请商品房土地分割的主体已不存在，又如何实现统一登记呢？现实工作中遇到的这种情况也不少见，若不提前谋划考虑，土地和房产的统一登记就会在短时间内无法统一。
三、将登记申请简约化,给群众最大便利。
依据《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，对取得的不动产及时登记是非常必要的。
在《不动产统一登记条例》出台、房产和土地能够实行统一登记时，因做到了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，这就具备了及时登记的条件。若购房业主在购买商品房签订生效合同后,生成一个流水号账户，作为购房合同，购房款发票，契税发票，土地分割信息的统一登记账号。购房业主只要按程序缴纳完购房款和相关税费、土地部门按购房信息办理了土地分割，登记机构就有了该业主的所有电子档案信息资料。业主只需到登记机构提供身份证明和购房登记账号，缴纳适量登记费用，就可以申领不动产权利证书。让申请登记和领取权利证书的凭证合二为一，权利证书能当日领取。这样既方便了群众，又提高了登记机构的工作效率，还堵住了开发公司的虚假售房信息、改购房合同等的利益漏洞。
当然要做到这一点，需要《不动产统一登记条例》出台时没有这方面的制约。否则，即使地方政府有了这样的实施计划，也会出现下位法违背上位法的尴尬，给群众最大便利的愿望也难以实现。
四、 整合登记机构应遵循方便工作、提高效率的原则。
2013年11月20日的国务院常务会议，已经明确将不动产登记的职责及行业管理和不动产交易监管等职责分离，但行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。
整合不动产登记机构并不是简单的统一不动产权利证书的问题。要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，并及时高效地发放不动产权利证书和变更登记，必须将相关业务和权力同时整合利用。地方如何操作统一登记机构，将直接关系到统一不动产权利证书的顺畅切入，关系到不动产登记的简约性和完整性，关系到是否真正减轻了群众负担。不然，即使信息平台共享，因行业管理和不动产交易监管的分工，各行其是，某项数据迟迟不能上传，成了统一登记的掣肘，反而不如分散登记时的效率。整合登记机构时，地方政府就不能考虑部门之间的利益平衡，早调研、早筹划、早下决心。本着简约性和效率性的登记原则，最大限度地发挥统一登记机构的效能。这样才是政府服务的进步，才是党的十八届三中全会改革内容的初衷。 （李中海 刘玉福）
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